[사업소득 절세 시리즈] 7편: 주택임대소득 과세대상 2분 판정표(2026)
주택임대소득은 보유 주택 수(부부 합산)와 임대 형태(월세/전세)에 따라 과세 범위가 달라지고,
경우에 따라 전세보증금에 대해 간주임대료가 붙을 수도 있습니다.
이 글은 국세청 안내와 법령 기준을 바탕으로, ‘지금 내 상황이 신고 대상인지’부터 빠르게 정리합니다.
이번 글에서 실제로 참고한 정부기관 중심 출처
- 행정부(국세청) 안내:
주택임대소득 과세대상 및 비과세(판단 흐름도/12억 기준),
주택 보증금(전세금) 간주임대료(3주택·3억·60%·이자율),
주택임대소득 분리과세(14%, 필요경비율·기본공제) - 법 조문(국가법령정보센터):
소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득/12억 판단 등),
소득세법 제64조의2(주택임대소득 분리과세 선택 구조) - 생활법령정보(정부 운영):
임대를 한 경우 세금 신고하기(주택임대소득 요약)
1) 결론부터: “과세대상”은 주택 수 + 월세 여부가 먼저 갈라요
국세청 기준으로 주택임대소득 과세대상은 크게 (1) 월세 수입과 (2) 전세보증금(간주임대료)로 나뉩니다.
특히 월세는 2주택부터 범위가 확 넓어지고, 전세보증금은 ‘비소형주택 3채 이상 + 보증금 합계 3억 초과’에서 주로 과세가 걸립니다.
(보유 주택 수는 부부 합산으로 계산)
| 보유 주택 수 | 월세 수입 | 보증금·전세금 | 핵심 메모 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 국외 주택 월세 또는 국내 기준시가 12억 초과 주택 월세만 과세 |
원칙적으로 과세대상 아님 | 국내 12억 이하 1주택 월세는 비과세 영역 |
| 2주택 | 모든 월세 수입 과세 | 원칙적으로 과세대상 아님 | “주택 수가 2”가 되면 월세는 전부 과세로 전환 |
| 3주택 이상 | 모든 월세 수입 과세 | 비소형주택 3채 이상이고 해당 보증금·전세금 합계 3억 초과 시 과세(간주임대료) |
전세만 있어도 조건 충족하면 간주임대료 과세 가능 |
위 판정표의 원문 기준은 국세청 “과세대상 및 비과세/과세미달” 안내에 정리되어 있습니다.
국세청 주택임대소득 과세대상
2) ‘소형주택’이 끼면 주택 수가 바뀔 수 있다
전세보증금(간주임대료) 파트에서 자주 나오는 예외가 소형주택입니다.
국세청은 간주임대료 계산에서 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않는 특례를 안내하고 있습니다.
다만, “소형주택에서 발생한 월세”는 수입금액에 포함될 수 있다는 점도 함께 적혀 있어요.
국세청 간주임대료 안내
| 구분 | 요건 | 주의 |
|---|---|---|
| 주거전용면적 | 40㎡ 이하 | 면적 요건을 먼저 확인 |
| 기준시가 | 2억 원 이하 | 과세기간 기준시가로 판단 |
| 특례 적용 | 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외(기한: 2026-12-31까지 안내) | 월세 수입 자체는 과세 판정에 포함될 수 있음 |
3) 전세만 받는데도 과세가 걸리는 이유: ‘간주임대료’
“월세는 없고 전세만 받는데 왜 소득이 생기죠?”라는 질문의 답이 간주임대료입니다.
국세청은 비소형주택 3채 이상이고 보증금 등 합계가 3억 원을 초과하면,
그 초과분의 일정 비율(60%)에 ‘정기예금이자율’을 곱해 임대료로 간주해 총수입금액에 산입하는 방식을 안내합니다.
(예: 2024년 귀속 정기예금이자율 3.5%로 안내)
국세청 간주임대료 계산
| 구분 | 장부신고 | 추계신고 |
|---|---|---|
| 공통 구조 | (보증금 등 − 3억) × 60% × (1/365 또는 1/366) × 정기예금이자율 | |
| 차감 항목 | 임대사업 부분에서 발생한 이자·할인료·배당금 합계 등을 차감(해당 시) | 일반적으로 금융수익 차감 없이 계산하는 형태로 안내 |
포인트는 “전세보증금 자체를 과세하는 게 아니라, 보증금을 운용했을 때의 이자상당액을 임대수입으로 보아 과세한다”는 구조입니다.
4) ‘2천만 원’이 두 번째 분기점: 종합과세 vs 분리과세(선택)
과세대상으로 판정되었다면, 다음은 “얼마나 신고하느냐”가 아니라
주택임대 총수입금액 합계가 2천만 원을 넘는지를 봅니다.
국세청은 총수입금액 합계가 2천만 원 이하인 경우
종합과세와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있다고 안내합니다.
(법 근거: 소득세법 제64조의2)
국세청 분리과세 안내
| 총수입금액(주택임대) | 가능한 방식 | 실무 메모 |
|---|---|---|
| 2천만 원 초과 | 다른 종합소득과 합산(종합과세) | 세율 구간에 따라 체감 세부담이 달라짐 |
| 2천만 원 이하 | 종합과세 vs 분리과세(14%) 선택 | 다른 소득(근로/사업 등)이 크면 비교 계산이 중요 |
분리과세(14%)는 어떻게 계산하나?
국세청은 분리과세 소득의 과세표준을 다음처럼 안내합니다.
- 과세표준 = 수입금액 − 필요경비(기본 50%) − 공제금액(기본 200만 원)
- 등록임대주택 요건을 충족하면 필요경비율 60%, 공제금액 400만 원을 적용하는 구조가 안내됩니다.
- 또한 “분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하”일 때 공제금액 적용이 연결되는 안내가 있으니, 본인 상황을 함께 확인하세요.
5) (HowTo) 주택임대 과세대상 5단계 확인법
조건(먼저 확인)
- 보유 주택 수는 부부 합산으로 계산(국세청 과세대상 표 기준)
- 월세/전세(보증금) 유형을 구분
- 전세가 있다면 비소형주택 3채 이상 + 보증금 3억 초과 여부 확인
준비물
- 부부 보유 주택 목록(국내/국외, 기준시가, 전용면적)
- 임대차계약서(월세·보증금·기간), 입금 내역(월세), 보증금 변동 내역
- 필요 시: 임대사업 관련 금융수익 자료(장부신고에서 차감 항목 확인용)
- 1단계: 주택 수부터 확정 — 부부 합산으로 1·2·3주택 이상인지 먼저 정합니다.
- 2단계: 1주택이면 ‘12억·국외’ 체크 — 국내 12억 이하 1주택 월세는 원칙적으로 과세대상이 아니지만, 국외주택 월세 또는 12억 초과 주택 월세는 과세대상일 수 있습니다.
- 3단계: 2주택 이상이면 월세는 전부 과세로 가정 — 이후는 “얼마나/어떤 방식으로 신고하느냐”를 검토합니다.
- 4단계: 전세(보증금)가 있으면 간주임대료 요건 확인 — 비소형주택 3채 이상 & 보증금 합계 3억 초과면 간주임대료가 총수입금액에 들어갈 수 있습니다. 소형주택(40㎡·2억 이하)은 특례로 주택 수에서 제외될 수 있는지 함께 확인합니다.
- 5단계: 총수입금액 합계로 2천만 원 분기점 확인 — 2천만 원 이하라면 종합과세 vs 분리과세(14%)를 비교하고, 초과면 종합과세로 준비합니다.
6) 사례로 이해하기(개념 예시)
사례 A: 1주택(국내 12억 이하)인데 월세를 받는 경우
박주택 씨가 국내 기준시가 12억 이하 1주택에서 월세를 받는다면,
국세청 판정표에서는 원칙적으로 과세대상이 아닌 영역에 해당합니다.
다만 “국외 주택 월세” 또는 “국내 12억 초과 주택 월세”는 1주택이라도 과세대상으로 분류됩니다.
국세청 과세대상 표
사례 B: 2주택이 되는 순간(월세 과세 범위가 확대)
세종 주택을 추가로 사서 임대하면 ‘부부 합산 2주택’이 될 수 있습니다.
2주택부터는 국세청 기준상 “모든 월세 수입”이 과세대상으로 들어옵니다.
그래서 신규 매입 전에 월세 합계가 2천만 원을 넘는지까지 같이 시뮬레이션하는 것이 안전합니다.
사례 C: 전세만 있는데도 간주임대료가 생기는 경우
비소형주택을 3채 이상 보유하고 전세보증금 합계가 3억을 초과하면,
초과분의 60%에 정기예금이자율을 곱해 간주임대료가 총수입금액에 들어갈 수 있습니다.
이때 소형주택(40㎡·2억 이하)이 섞이면 주택 수에서 제외되는지(특례)까지 같이 봐야 결과가 달라질 수 있습니다.
국세청 간주임대료 요건/산식
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q1. 주택 수는 개인별인가요, 부부 합산인가요?
- A1. 주택임대소득 과세대상 표에서는 보유 주택 수를 부부 합산으로 계산한다고 국세청이 안내합니다.
- Q2. 1주택인데 월세를 받으면 무조건 과세인가요?
- A2. 아닙니다. 국외 주택 월세 또는 국내 기준시가 12억 원 초과 주택 월세는 과세대상일 수 있지만, 국내 기준시가 12억 원 이하 1주택 월세는 과세대상에서 제외되는 구간이 안내되어 있습니다.
- Q3. 전세(보증금)만 받으면 절대 과세가 없나요?
- A3. 절대는 아닙니다. 비소형주택 3채 이상 보유자가 해당 보증금·전세금 합계 3억 원을 초과하면 간주임대료가 총수입금액에 산입될 수 있습니다.
- Q4. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하이면 무조건 분리과세가 유리한가요?
- A4. 무조건은 아닙니다. 2천만 원 이하라면 종합과세와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있으므로, 다른 종합소득(근로·사업 등) 규모에 따라 비교 계산이 필요합니다.