2026년 건물 기준시가 계산사례 13가지: 용도별 지수와 평가액

건물 기준시가는 구조·용도·신축연도와 평가 목적에 따라 달라집니다. 목구조 소매점부터 창고, 운동시설, 노후 공장까지 13가지 사례를 통해 적용 지수와 계산 과정을 비교합니다.

계산식과 절사 순서

860,000원/㎡ × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별특성 조정률로 ㎡당 가액을 구합니다. 각 지수는 100으로 나눈 배율로 표시합니다. 개별특성 조정률은 상속·증여 평가에만 적용하고 양도소득세용 계산에서는 제외합니다.

모든 배율을 곱한 ㎡당 가액에서 1,000원 미만을 버린 뒤 평가 면적을 곱합니다. 중간 잔가율을 반올림하거나 전체 금액에서 한 번만 절사하면 결과가 달라질 수 있습니다. 위치지수는 평가기준일 현재 공시된 개별공시지가로 정합니다.

소매점·교육시설·복지시설 등 5가지 사례

사례·평가 조건	지수와 계산 결과
1. 목구조 소매점 상속 · 2009년 신축 목구조 · 95㎡	구조 1.15 · 용도 0.95 · 위치 1.02 Ⅰ그룹 잔가율 0.694 · 조정률 1.08 718,000원/㎡ × 95㎡ = 68,210,000원 독립 1층·전체 95㎡·판넬 지붕. 공시지가 964,000원/㎡. 소매점 용도이며 구분Ⅱ 0.90 × 구분Ⅳ 1층 1.20 적용.
2. 직업훈련소 양도 · 1998년 신축 시멘트벽돌조 · 518.82㎡	구조 0.90 · 용도 1.02 · 위치 1.20 Ⅱ그룹 잔가율 0.370 · 조정률 미적용 350,000원/㎡ × 518.82㎡ = 181,587,000원 교육연구시설로 분류되는 2층 건물·전체 518.82㎡. 공시지가 3,500,000원/㎡. 양도소득세용으로 조정률 미적용.
3. 노인주거복지시설 양도 · 2004년 신축 철근콘크리트조 · 850.72㎡	구조 1 · 용도 0.85 · 위치 1.04 Ⅰ그룹 잔가율 0.604 · 조정률 미적용 459,000원/㎡ × 850.72㎡ = 390,480,480원 일반 건물분 평가 대상인 양로원 850.72㎡. 공시지가 1,115,000원/㎡. 양도소득세용으로 조정률 미적용.
4. 경로당 상속 · 2004년 신축 철근콘크리트조 · 75.3㎡	구조 1 · 용도 0.85 · 위치 1.06 Ⅰ그룹 잔가율 0.604 · 조정률 0.90 421,000원/㎡ × 75.3㎡ = 31,701,300원 민간 소유의 독립 1층·전체 75.3㎡. 공시지가 1,450,000원/㎡. 구분Ⅱ 0.90 적용.
5. 유흥주점 양도 · 2001년 신축 경량철골조 · 1,200.34㎡	구조 0.79 · 용도 1.30 · 위치 1.08 Ⅲ그룹 잔가율 0.250 · 조정률 미적용 238,000원/㎡ × 1,200.34㎡ = 285,680,920원 평가 면적 1,200.34㎡. 공시지가 1,730,000원/㎡. 양도소득세용으로 조정률 미적용.

직업훈련소는 면적과 용도 분류에 따라 적용 지수가 달라집니다. 사례2는 근린생활시설에 해당하지 않는 교육연구시설을 가정했습니다. 사례5는 양도소득세용으로 계산하므로 상속 사례와 같은 층·면적 조정률을 적용하지 않습니다.

목구조 소매점 계산 과정

사례1의 목구조는 2026년 구조지수 1.15를 적용합니다. 통나무조 1.35와 구별해야 합니다. 신축연도 2009년부터 2026년까지 17년이 경과해 Ⅰ그룹 잔가율은 1 − 0.018 × 17 = 0.694입니다.

단계	계산
조정률	구분Ⅱ: 최고층수와 연면적에 따른 0.90 중 하나 적용 구분Ⅳ: 1층 소매점 1.20 최종 조정률: 0.90 × 1.20 = 1.08
㎡당 가액	860,000 × 1.15 × 0.95 × 1.02 × 0.694 × 1.08 = 718,295.74632원 → 718,000원
건물분 기준시가	718,000원/㎡ × 95㎡ = 68,210,000원

판넬 지붕 조정률은 구조지수가 100 미만인 경우에 적용합니다. 이 사례의 목구조는 구조지수 115이므로 지붕 조정률 0.80을 추가하지 않습니다. 반면 1층 소매점에 대한 조정은 적용 대상이므로 빠뜨리지 않아야 합니다.

창고·운동시설·노후 건물 등 8가지 사례

사례·평가 조건	지수와 계산 결과
6. 자원순환시설 양도 · 2009년 신축 철골조 · 660㎡	구조 0.95 · 용도 0.80 · 위치 0.85 Ⅱ그룹 잔가율 0.6175 · 조정률 미적용 343,000원/㎡ × 660㎡ = 226,380,000원 평가 면적 660㎡·슬레이트 지붕. 공시지가 47,300원/㎡. 양도소득세용으로 지붕 조정률도 미적용.
7. 판넬 지붕 창고 상속 · 2005년 신축 철골조 · 432㎡	구조 0.95 · 용도 0.75 · 위치 1.02 Ⅱ그룹 잔가율 0.5275 · 조정률 0.72 237,000원/㎡ × 432㎡ = 102,384,000원 구조지수95의 철골조·판넬 지붕·독립 1층·전체 432㎡. 공시지가 859,000원/㎡. 구분Ⅰ 0.80 × 구분Ⅱ 0.90 적용.
8. 경량철골 창고 상속 · 2003년 신축 경량철골조 · 265㎡	구조 0.79 · 용도 0.75 · 위치 1.02 Ⅲ그룹 잔가율 0.310 · 조정률 0.90 145,000원/㎡ × 265㎡ = 38,425,000원 슬래브 지붕·독립 1층·전체 265㎡. 공시지가 960,700원/㎡. 구분Ⅰ 1.00 × 구분Ⅱ 0.90 적용.
9. 3층 근린생활시설 상속 · 1996년 신축 라멘조 · 65.42㎡	구조 1 · 용도 0.95 · 위치 1.14 Ⅰ그룹 잔가율 0.460 · 조정률 0.90 385,000원/㎡ × 65.42㎡ = 25,186,700원 전체 연면적 196.26㎡인 3층 건물 중 3층 소매점 65.42㎡ 평가. 공시지가 2,177,000원/㎡. 구분Ⅱ 0.90 적용.
10. 4층 운동시설 상속 · 2015년 신축 철근콘크리트조 · 1,289.83㎡	구조 1 · 용도 1.25 · 위치 1.04 Ⅰ그룹 잔가율 0.802 · 조정률 1 896,000원/㎡ × 1,289.83㎡ = 1,155,687,680원 전체 연면적 4,000㎡인 4층 건물 중 4층 운동시설 1,289.83㎡ 평가. 공시지가 1,123,000원/㎡. 구분Ⅱ 1.00 적용.
11. 노후 축사 상속 · 1995년 신축 철파이프조 · 137.15㎡	구조 0.59 · 용도 0.55 · 위치 0.90 Ⅳ그룹 잔가율 0.1 · 조정률 0.72 18,000원/㎡ × 137.15㎡ = 2,468,700원 슬레이트 지붕·독립 1층·전체 137.15㎡. 공시지가 165,000원/㎡. 잔가율 하한 0.10, 구분Ⅰ 0.80 × 구분Ⅱ 0.90 적용.
12. 오래된 소매점 양도 · 1962년 신축 시멘트벽돌조 · 138.15㎡	구조 0.90 · 용도 0.95 · 위치 1.08 Ⅱ그룹 잔가율 0.1 · 조정률 미적용 79,000원/㎡ × 138.15㎡ = 10,913,850원 3층 소매점 138.15㎡ 평가. 공시지가 1,922,000원/㎡. 잔가율 하한 0.10, 양도소득세용으로 조정률 미적용.
13. 슬레이트 지붕 공장 상속 · 1987년 신축 시멘트블록조 · 250㎡	구조 0.90 · 용도 0.78 · 위치 1.08 Ⅲ그룹 잔가율 0.1 · 조정률 0.72 46,000원/㎡ × 250㎡ = 11,500,000원 근린생활시설이 아닌 공장으로 분류된 독립 1층·전체 250㎡. 공시지가 1,810,900원/㎡. 구분Ⅰ 0.80 × 구분Ⅱ 0.90 적용.

사례7의 판넬 지붕 창고: 구조지수95의 철골조이므로 지붕 조정률0.80과 규모 조정률0.90을 함께 적용합니다. 860,000 × 0.95 × 0.75 × 1.02 × 0.5275 × 0.72 = 237,376.899원에서 절사한 단가237,000원에 432㎡를 곱하면 102,384,000원입니다.

사례9·10은 건물 일부를 평가합니다. 표의 평가 면적과 건물 전체 연면적을 구분해 조정률을 선택해야 합니다. 사례8은 일반 창고 예시입니다. 단독주택을 평가할 때는 주택 공시가격과 별도 평가 규정의 적용 여부를 먼저 확인합니다.

조정률 적용 시 확인할 사항

• 세목: 개별특성 조정률은 상속·증여 평가에 적용합니다.
• 같은 구분 안의 항목: 구분Ⅱ의 최고층수·연면적·지능형 건축물 항목은 해당 지수 중 높은 하나를 선택합니다. 구분Ⅳ도 고시의 선택·우선 적용 규칙을 따릅니다.
• 서로 다른 구분: 판넬 지붕과 건물 규모처럼 구분이 다르면 각 조정률을 곱합니다. 단순히 해당 항목을 모두 곱하는 방식과 구분해야 합니다.
• 오래된 건물: 경과연수별잔가율의 하한은0.10입니다. 다만 훼손·철거 등 다른 평가 사유까지 없다는 뜻은 아닙니다.
• 기준일: 해당 연도의 신축가격뿐 아니라 구조·용도·위치지수와 잔가율을 함께 확인합니다. 개별공시지가의 공시기준일과 실제 결정·공시일도 구분합니다.

관련 계산 안내

• 2026년 건물 기준시가 계산방법과 기본 예시
• 2001년 이전 취득 건물의 산정 기준율과 환산취득가액
• 대수선·여러 필지·공용시설 등 특수 사례 6가지

자주 묻는 질문

Q1. 표의 금액이 실제 상속세나 양도소득세인가요?

표는 가정한 조건에 따른 건물분 기준시가입니다. 토지가액과 과세가액·공제·세율 등을 반영한 세액은 별도로 계산합니다. 상속·증여는 시가 적용 여부를 먼저 확인합니다.

Q2. 조정률이 여러 개면 모두 곱하나요?

같은 구분 안에서는 고시의 선택 규칙을 먼저 적용합니다. 구분Ⅱ는 해당하는 지수 중 높은 하나를 고르고, 서로 다른 구분에서 선택된 조정률을 곱합니다. 양도소득세용 건물 기준시가에는 개별특성 조정률을 적용하지 않습니다.

Q3. 오래된 건물의 잔가율은 0이 되나요?

내용연수가 지난 경우에도 경과연수별잔가율은 최종 0.10을 적용합니다. 훼손·철거 등 별도 조정 사유가 있다면 해당 규정을 함께 확인합니다.

Q4. 2026년 신축가격만 바꾸면 재계산이 끝나나요?

2026년 신축가격기준액 860,000원/㎡와 함께 구조·용도·위치지수, 잔가율, 조정률을 확인해야 합니다. 목구조의 2026년 구조지수는 1.15이며 평가연도가 바뀌면 경과연수도 달라집니다.

근거 자료

• 국세청 고시 제2025-39호 — 2026년 건물 기준시가
• 국세청 2026년 건물 기준시가 계산방법 해설
• 소득세법 제99조 · 상속세 및 증여세법 제61조

검토 기준: 2026년 9월 12일. 실제 고객·거래의 평가 결과가 아닌 계산 예시입니다.