[건물 기준시가 시리즈] 1편: 2026년 계산방법과 6가지 예시

[건물 기준시가 시리즈] 1편: 2026년 계산방법과 6가지 예시

건물 기준시가는 먼저 일반 산식의 적용 대상인지 확인한 뒤 계산합니다. 2026년 신축가격기준액은 ㎡당 860,000원입니다. 구조·용도·위치지수와 경과연수별 잔가율을 적용하고, 상속·증여 평가에서는 개별 특성 조정률도 반영합니다. 국세청 고시 제2025-39호의 2026년 1월 1일 시행 기준과 가상 예시 6가지를 정리했습니다. 검토 기준일: 2026년 9월 11일.

관련 고시와 조회 자료

1. 건물 기준시가의 법적 근거와 적용범위

건물 기준시가는 양도소득세에서 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 환산취득가액 산정 등에 쓰이며, 상속·증여에서는 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가에 사용됩니다. 토지와 건물을 일괄하여 공시·고시한 개별주택·공동주택·상업용 건물·오피스텔은 이 일반 산식의 적용 대상에서 제외됩니다. 공공업무시설·교정 및 군사시설도 제외됩니다. 아래 계산액은 건물 가격만이며 부속토지와 영업권 등은 포함하지 않습니다.

구분 양도소득세 상속·증여세
근거 조문 소득세법 §99①1호 나목 상증법 §61①2호
조정률 반영 미반영 반영
위치지수 기준일 양도·취득일 현재 결정·공시된 개별공시지가 상속개시·증여일 현재 결정·공시된 개별공시지가
리모델링 할증률 미적용 적용(잔가율 재계산)

2. 건물 기준시가 계산 순서

지수 115는 1.15, 지수 95는 0.95로 산식에 넣습니다. 모든 계수와 조정률을 반영한 ㎡당 금액의 천원 미만을 버린 다음 면적을 곱합니다. 면적은 연면적이며 집합건물은 전유면적과 공용면적을 합산합니다.

㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 조정률(상증세만)

단계 요소 2026년 적용 기준
STEP 1 건물신축가격기준액 ㎡당 860,000원
STEP 2 구조지수 59~135(11종)
STEP 3 용도지수 용도별 50~300. 기계식주차전용빌딩은 별도 산식
STEP 4 위치지수 78~182(45단계, 부속토지 ㎡당 개별공시지가 기준)
STEP 5 잔가율 × 조정률 구조별 4그룹 잔가율. 상속·증여는 해당 조정률 추가 적용

3. 구조지수와 잔가율 4그룹

2026년 고시의 구조지수는 통나무조 135, 목구조 115, 철근콘크리트조 100, 시멘트벽돌조 90, 컨테이너건물 59 등입니다. 구조지수와 내용연수는 별도로 확인합니다. 예를 들어 목구조는 Ⅰ그룹, 목조는 Ⅱ그룹이며, 같은 지수 100을 적용하는 구조끼리도 내용연수가 다를 수 있습니다.

그룹 내용연수 대표 구조 연 상각률
Ⅰ 50년 철근콘크리트·통나무·석조·SRC·목구조·라멘조 0.018
Ⅱ 40년 연와조·시멘트벽돌조·철골조·ALC·목조·스틸하우스 0.0225
Ⅲ 30년 경량철골·시멘트블록·황토조·조립식패널·기계식주차전용빌딩 0.03
Ⅳ 20년 철파이프조·컨테이너건물 0.045

잔가율은 구조별 내용연수와 연 상각률에 따라 계산하며 최종잔존가치율은 10%입니다. 2026년 평가에서는 2025년 신축 건물이 1년 경과한 것으로 계산합니다. Ⅰ그룹의 2009년 신축 건물은 17년 경과하여 1−0.018×17=0.694입니다. 상속·증여 평가의 적격 대수선은 리모델링 당시까지의 누적상각률에 따른 할증을 별도로 검토합니다.

4. 용도지수와 위치지수의 적용

건축물대장 등 공부와 실제 사용 현황을 함께 확인하고, 서로 다르면 사실상의 용도에 따릅니다. 표에 명시되지 않은 경우는 유사 용도를 먼저 검토하며, 어느 용도로도 분류하기 곤란한 경우 지수 100을 적용합니다. 사무소·제조업소도 면적과 용도에 따라 근린생활시설로 분류될 수 있으므로 명칭만으로 지수를 고르면 안 됩니다.

용도 예시(2026) 지수 비고
아파트 110 일괄 공시 주택은 일반 산식 적용 제외
여관(모텔 포함) 112 고시 용도번호 6
오피스텔(주거·사무) 135 토지·건물 일괄 고시 여부 우선 확인
제1·2종 근린생활시설 95 고시 용도번호 41에 해당하는 경우
물품제조·가공·수리 공장 78 반도체·평면디스플레이는 100
원자력 발전시설 300 최고지수

위치지수는 평가일 현재 결정·공시된 부속토지의 ㎡당 개별공시지가로 고릅니다. 2026년 고시에서 80만 원 이상~100만 원 미만은 102, 100만 원 이상~120만 원 미만은 104, 120만 원 이상~160만 원 미만은 106, 160만 원 이상~200만 원 미만은 108입니다. 여러 필지이면 토지면적을 기준으로 가중평균하며, 건물과 토지의 소유자가 달라도 해당 부속토지의 공시지가를 사용합니다.

5. 상속·증여 평가의 조정률

구분 대상 확인사항
Ⅰ 지붕재료 구조지수 100 미만에만 적용. 재료별 60·80·100
Ⅱ 최고층수·연면적·지능형 건축물 인증 해당 항목 중 가장 높은 지수 하나. 통나무조 제외, 주거용은 아파트의 최고층수만 적용
Ⅲ 대형 단독·공동주택 면적구간별 120 또는 140. 일반 산식 적용 대상인지 먼저 확인
Ⅳ 상가층·지하층·부속시설 상가 1층 120·2층 105, 지하층 80·70, 부속 주차장 등 60. 해당 항목 중 가장 낮은 지수
Ⅴ 일부 개축 개축 부분에 110 또는 120
Ⅵ 무벽건물 입증한 무벽면적 비율에 따라 80·70·60
Ⅶ 안전진단·철거·훼손 등 신고·입증 및 보상금 등 개별 조건 확인

서로 다른 구분(Ⅰ~Ⅶ)에 해당하면 각각의 조정률을 곱합니다. 같은 구분 안에서 높은 값 또는 낮은 값 하나를 선택하는 규칙과 구분해야 합니다. 5층 이하·1천㎡ 미만인 일반 상가의 1층은 Ⅱ구분 0.90과 Ⅳ구분 1.20을 곱해 1.08을 적용하고, 2층은 0.90×1.05를 적용합니다.

6. 조건별 계산 예시 6가지

아래는 실제 고객·물건과 관계없는 가상 계산 예시입니다. 모두 2026년 평가일에 일반 건물 기준시가 산식이 적용되고, 기재한 공시지가는 해당 평가일 현재 결정·공시된 금액이라고 가정합니다. 시가 우선 원칙과 일괄 공시·고시 대상 여부를 이미 확인한 조건에서 건물분 계산만 보여 줍니다. 별도 표시가 없는 대수선·개축·훼손·부속시설 조정 등은 없다고 가정합니다.

예시 ① 1층 목구조 소매점의 상속 평가

2026년 1월 1일 상속, 건물 전체가 1층 소매점 95㎡, 2009년 신축 목구조·패널지붕, 공시지가 964,000원/㎡인 경우입니다. 구조 1.15, 용도 0.95, 위치 1.02, 잔가율 0.694를 적용합니다. 구조지수가 100 이상이므로 지붕재료 조정률은 적용하지 않습니다. 규모 조정 0.90과 상가 1층 조정 1.20을 함께 적용합니다.
860,000×1.15×0.95×1.02×0.694×0.90×1.20 = 718,295.74632원/㎡
천원 미만 절사 후 718,000원/㎡×95㎡ = 68,210,000원입니다.

예시 ② 시멘트벽돌조 여관의 양도세 기준시가

2026년 1월 1일 양도, 2층 연면적 518.82㎡, 1998년 신축 시멘트벽돌조 여관, 공시지가 3,500,000원/㎡인 경우입니다. 구조 0.90, 용도 1.12, 위치 1.20(350만 원 이상~400만 원 미만), Ⅱ그룹 28년 경과 잔가율 0.3700을 적용합니다. 양도세 기준시가이므로 개별 특성 조정률은 적용하지 않습니다.
860,000×0.90×1.12×1.20×0.3700 = 384,894.72원/㎡
384,000원/㎡×518.82㎡ = 199,226,880원입니다. 이것은 기준시가이며 양도세 산출세액이 아닙니다.

예시 ③ 지식산업센터의 공장용 면적 평가

2026년 5월 1일 상속, 지상 12층·연면적 14,200㎡, 2018년 신축 철근콘크리트조, 공시지가 12,000,000원/㎡로 가정합니다. 단순 계산을 위해 평가 면적 전체에 지식산업센터의 용도지수 1.15가 적용되고, 주차장·상가 등 따로 계산할 부분은 없다고 가정합니다. 잔가율은 8년 경과한 0.856입니다. Ⅱ구분에서는 최고층수 1.10과 연면적 1.20 중 높은 1.20을 선택합니다.
860,000×1.00×1.15×1.40×0.856×1.20 = 1,422,261.12원/㎡
1,422,000원/㎡×14,200㎡ = 20,192,400,000원입니다. 실제로 다른 용도나 부속시설이 있으면 해당 면적을 나누어 계산해야 합니다.

예시 ④ 컨테이너 사무소의 양도세 기준시가

2026년 7월 1일 양도, 1층 40㎡, 2017년 신축 컨테이너건물이며 독립된 소규모 사무소로서 근린생활시설 용도지수 0.95를 적용하는 경우입니다. 공시지가는 850,000원/㎡, 위치지수는 1.02입니다. Ⅳ그룹 경과연수 9년의 잔가율은 1−0.045×9=0.595입니다.
860,000×0.59×0.95×1.02×0.595 = 292,544.007원/㎡
292,000원/㎡×40㎡ = 11,680,000원입니다. 양도세 기준이므로 개별 특성 조정률은 적용하지 않습니다.

예시 ⑤ 대수선한 근린생활시설의 잔가율

2026년 3월 10일 상속, 철근콘크리트조 건물의 3층 의원 280㎡를 평가하는 가정입니다. 건물 전체는 3층·연면적 840㎡, 1995년 신축, 2015년 적격 대수선, 공시지가 4,200,000원/㎡입니다. 신축 후 평가일까지는 31년, 신축 후 대수선 당시까지는 20년입니다.
기본 잔가율 1−0.018×31=0.442, 대수선 할증 0.018×20×0.3=0.108이므로 합계 잔가율은 0.550입니다.
860,000×1.00×0.95×1.22×0.550×0.90 = 493,386.30원/㎡
493,000원/㎡×280㎡ = 138,040,000원입니다. 3층 면적이므로 상가 1·2층 조정률은 적용하지 않습니다.

예시 ⑥ 층별 용도가 다른 건물의 증여 평가

2026년 4월 5일 증여, 2010년 신축 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 1층 소매점 190㎡, 2층 소매점 190㎡, 3·4층 소규모 사무소 합계 380㎡로 연면적은 760㎡입니다. 공시지가 2,800,000원/㎡의 위치지수는 1.16입니다. 이 조건의 소매점과 사무소는 모두 근린생활시설 용도지수 0.95를 적용합니다. 잔가율은 16년 경과한 0.712입니다. 공통 규모 조정률 0.90에 층별 조정률을 추가로 곱합니다.
공통 산식: 860,000×1.00×0.95×1.16×0.712×0.90 = 607,298.976원/㎡.
1층: 공통 산식×1.20 → 728,000원/㎡×190㎡ = 138,320,000원.
2층: 공통 산식×1.05 → 637,000원/㎡×190㎡ = 121,030,000원.
3·4층: 공통 산식×1.00 → 607,000원/㎡×380㎡ = 230,660,000원.
각 부분의 천원 미만을 절사한 뒤 합산한 건물분 기준시가는 490,010,000원입니다. 토지를 포함한 전체 증여재산가액과 구분해야 합니다.

실무 체크포인트 6가지

  • 구조와 용도는 건축물대장·등기부 공부상 기재가 원칙이나, 사실상의 현황이 다르면 사실상 현황이 우선합니다.
  • 여러 필지 부속토지는 토지면적 기준 가중평균 공시지가를 적용합니다.
  • 기계식주차전용빌딩은 별도 산식(주차대수 × 6,000,000원 × 잔가율)을 적용하고 구조·위치지수와 조정률은 미적용합니다.
  • 건축물대장상 여러 용도가 구분 없이 복합 기재되었으면 사실상 면적, 불분명 시 균등 안분합니다.
  • 지가가 급등하는 국세청장 지정지역은 배율방법(소득령 §164②·상증령 §50②)을 적용합니다.
  • 위치지수는 평가기준일과 가장 가까운 시점의 공시지가를 적용하며, 조정·공시 이후 양도·상속·증여가 발생하면 조정·공시지가를 적용합니다.

7. 신축연도·증축·개축 인정 기준

신축연도는 사용검사일(준공검사일)이 속하는 연도로 하되, 그 이전에 가사용승인일 또는 사실상 사용일이 있으면 그 연도를 적용합니다. 증축은 증축일이 속하는 연도로 하며, 상속·증여 평가의 전부 개축은 개축연도, 일부 개축은 당초 신축연도를 기준으로 합니다. 내용연수가 경과한 건물은 해당 연도 잔가율표의 최종연도 잔가율을 확인합니다. 대수선·일부 개축은 각각의 할증·조정 요건도 별도로 확인합니다.

8. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 건물 기준시가는 어디서 자동 계산할 수 있나요?

국세청 홈택스의 건물 기준시가 조회서비스를 이용할 수 있습니다. 평가연도와 세목을 먼저 확인하고 구조·용도·면적·신축연도·부속토지 공시지가를 준비합니다. 복합용도와 개별 특성 조정처럼 판단이 필요한 조건은 고시와 함께 확인해야 합니다.

Q2. 공동주택·오피스텔에도 건물 기준시가가 적용되나요?

토지와 건물의 가액을 일괄하여 공시·고시한 개별주택·공동주택·오피스텔·상업용 건물은 이 일반 산식에서 제외됩니다. 명칭만으로 일괄 고시 여부를 단정하지 말고 해당 물건의 공시·고시 자료를 먼저 조회해야 합니다. 고시되지 않은 물건은 세목별 평가 규정을 따로 확인해야 합니다.

Q3. 리모델링한 건축물의 잔가율은 어떻게 다시 계산하나요?

일반 산식이 적용되는 건물을 상속·증여하면서 고시의 대수선 요건을 충족한 경우, 기본 잔가율에 대수선 당시까지의 누적상각률의 30%를 더합니다. 산식은 Rn=1−(1−R)×(n−0.3m)÷N입니다. R은 최종잔존가치율 10%, N은 내용연수, n은 신축부터 평가까지의 경과연수, m은 신축부터 대수선 당시까지의 경과연수입니다. m은 N을 넘을 수 없고 n−0.3m이 N을 넘으면 최종잔존가치율을 적용합니다. 양도소득세 기준시가에는 이 대수선 할증을 적용하지 않습니다.

Q4. 2000년 12월 31일 이전 취득 건물의 취득당시 기준시가는?

2001.1.1. 시행 건물 기준시가에 「취득당시 건물 기준시가 산정 기준율」(국세청 고시)을 곱해 산정합니다. 구조·용도는 취득 당시 현황을 적용하며, 적용대상 그룹별(Ⅰ40년·Ⅱ30년·Ⅲ20년) 표가 별도로 고시되어 있습니다.