2026년 건물 기준시가 특수 사례 6가지: 대수선·공용시설·과거 취득분

대수선 이력이 있거나 층마다 구조·용도가 다른 건물은 기준시가를 구할 때 계산 구간을 나눠야 합니다. 부속토지가 여러 필지인 경우에는 위치지수를 정할 지가를 따로 계산하고, 공용 주차장은 어느 용도에 귀속되는지도 확인합니다. 이러한 상황을 여섯 가지 사례로 살펴봅니다.

여섯 가지 사례와 확인 항목

사례	확인할 내용
① 대수선	대수선 해당 여부와 공사 시점에 따른 잔가율
② 복합 구조	층별 구조지수와 잔가율 그룹
③ 여러 필지	면적으로 가중평균한 개별공시지가와 위치지수
④ 공시 전후	평가기준일 현재 적용되는 개별공시지가
⑤ 공용시설	실제 귀속 용도, 면적 배분 및 층별 조정률
⑥ 최초 고시 전 취득	물건별 최초 고시 이력과 취득 당시 기준시가 환산 규정

① 대수선한 공장의 잔가율

1996년 신축, 2008년 대수선한 철근콘크리트조 공장 600㎡를 2026년에 상속받는 경우입니다. 지상 1층인 독립 건물로, 구조지수 1.00·용도지수 0.78·위치지수 0.90을 적용한다고 가정합니다. 전체 연면적 1,000㎡ 미만·최고층수 5층 이하에 해당하는 구분 Ⅱ 조정률은 0.90이며 다른 조정 사유는 없습니다.

철근콘크리트조의 내용연수는 50년, 연상각률은 0.018입니다. 평가연도까지의 경과연수는 30년, 대수선 시점까지는 12년입니다.

대수선 반영 전후 계산

항목	계산 결과
기본 잔가율	1 − 0.018 × 30 = 0.4600
대수선 할증률	0.018 × 12 × 0.30 = 0.0648
반영 후 잔가율	0.4600 + 0.0648 = 0.5248
대수선 미반영	860,000 × 1.00 × 0.78 × 0.90 × 0.4600 × 0.90 → 249,000원/㎡ × 600㎡ = 149,400,000원
대수선 반영	860,000 × 1.00 × 0.78 × 0.90 × 0.5248 × 0.90 → 285,000원/㎡ × 600㎡ = 171,000,000원

대수선은 건축법 시행령 제3조의2에 해당하는 공사를 뜻합니다. 공사 내용과 시점을 증빙할 수 있어야 하며, 인테리어 공사를 했다는 사실만으로 할증률을 적용하지는 않습니다. 이 할증은 상속·증여 평가에만 적용합니다.

내용연수를 넘긴 건물은 위 덧셈식만으로 처리하면 안 됩니다. 고시의 잔가율 산식에서는 대수선 시점 경과연수를 내용연수 이내로 제한하고, 대수선 효과를 반영한 경과연수가 내용연수를 넘으면 최종잔존가치율 0.10을 적용합니다.

② 층마다 구조가 다른 공장

1998년 신축 공장의 1층은 철근콘크리트조 2,100㎡, 2층은 경량철골조 부속 창고 1,300㎡인 경우입니다. 창고는 공장에 귀속된 부속시설이므로 두 부분 모두 공장 용도지수 0.78을 적용합니다. 위치지수는 0.97, 전체 연면적은 3,400㎡이며 상속·증여 평가 사례입니다.

구분 Ⅱ에서는 연면적에 따른 1.00과 최고층수에 따른 0.90 중 높은 지수 하나인 1.00을 적용합니다. 2층의 판넬 지붕은 구조지수 100 미만 건물에 적용하는 구분 Ⅰ 조정률 0.80에 해당하며 다른 조정 사유는 없다고 가정합니다.

구조별 분리 계산

구분	적용 지수와 가액
1층 공장	구조 1.00 · 용도 0.78 · 위치 0.97 · Ⅰ그룹 잔가율 0.496 · 조정률 1.00 → 322,000원/㎡ × 2,100㎡ = 676,200,000원
2층 부속 창고	구조 0.79 · 용도 0.78 · 위치 0.97 · Ⅲ그룹 잔가율 0.160 · 조정률 0.80 → 65,000원/㎡ × 1,300㎡ = 84,500,000원
건물분 합계	760,700,000원

구조가 다르면 구조지수뿐 아니라 잔가율 그룹도 달라집니다. 창고가 독립적인 용도로 사용된다면 실제 사용 관계에 맞는 용도지수를 확인해야 합니다.

③ 부속토지가 여러 필지인 공장

1997년 신축 철근콘크리트조 공장이 세 필지에 걸쳐 있는 경우입니다. 지상 1층 공장 6,000㎡와 부속 지하 주차장 2,000㎡로 구성되며 전체 연면적은 8,000㎡입니다. 상속·증여 평가를 전제로 합니다.

위치지수 산정을 위한 토지가액

필지	면적 × 개별공시지가
A	1,000㎡ × 2,500,000원/㎡ = 2,500,000,000원
B	2,000㎡ × 3,000,000원/㎡ = 6,000,000,000원
C	3,000㎡ × 1,500,000원/㎡ = 4,500,000,000원
가중평균 지가	13,000,000,000원 ÷ 6,000㎡ = 약 2,166,666.67원/㎡ 해당 구간의 위치지수: 1.14

구조지수 1.00·공장 용도지수 0.78·잔가율 0.478을 적용합니다. 구분 Ⅱ는 지하층을 포함한 전체 연면적 8,000㎡를 기준으로 1.10을 적용하고, 부속 주차장에는 구분 Ⅳ의 0.60을 추가 적용합니다. 그 밖의 조정 사유는 없다고 가정합니다.

공장과 부속 주차장 가액

구분	계산 결과
공장	860,000 × 1.00 × 0.78 × 1.14 × 0.478 × 1.10 → 402,000원/㎡ × 6,000㎡ = 2,412,000,000원
부속 주차장	860,000 × 1.00 × 0.78 × 1.14 × 0.478 × 1.10 × 0.60 → 241,000원/㎡ × 2,000㎡ = 482,000,000원
건물분 합계	2,894,000,000원

필지별 지가를 단순 평균하면 면적 차이가 반영되지 않습니다. 이 가중평균은 건물의 위치지수를 정하기 위한 계산이며, 위 건물분 합계에 토지가액이 포함된 것은 아닙니다.

④ 개별공시지가 공시 전후의 위치지수

1991년 신축 시멘트벽돌조 소매점 115.16㎡의 양도소득세상 건물 기준시가를 비교합니다. 구조지수는 0.90, 근린생활시설 용도지수는 0.95, Ⅱ그룹 잔가율은 0.2125입니다. 양도소득세 계산이므로 개별특성 조정률은 적용하지 않습니다.

종전 개별공시지가는 2,430,000원/㎡, 새 지가는 2,690,000원/㎡이며, 새 지가가 2026년 4월 30일 결정·공시된 것으로 가정합니다. 실제 물건은 관할 지자체의 결정·공시일을 확인해야 합니다.

같은 건물의 평가기준일별 비교

평가기준일	위치지수와 건물분 가액
공시 전 2026.4.29.	위치지수 1.14 860,000 × 0.90 × 0.95 × 1.14 × 0.2125 → 178,000원/㎡ × 115.16㎡ = 20,498,480원
공시 후 2026.5.1.	위치지수 1.16 860,000 × 0.90 × 0.95 × 1.16 × 0.2125 → 181,000원/㎡ × 115.16㎡ = 20,843,960원

공시기준일이 1월 1일이라는 이유로 새 지가를 그해 모든 거래에 적용하지는 않습니다. 평가기준일 현재 공시된 지가를 확인해야 합니다. 잔가율도 0.213처럼 중간에 반올림하지 않고 고시의 자릿수를 유지합니다.

⑤ 소매점과 사무소가 함께 쓰는 지하 공간

2000년 신축 철근콘크리트조 건물에 1층 소매점 100㎡, 2·3층 사무소 각 300㎡, 지하 공용 주차장·보일러실 70㎡가 있다고 가정합니다. 사무소 총면적은 600㎡로 업무시설 용도지수 1.15, 소매점은 근린생활시설 용도지수 0.95를 적용합니다. 주택 부분이나 일괄 고시 대상은 없는 일반 건물입니다.

상속·증여 평가 시 위치지수 1.16, 잔가율 0.532, 전체 연면적 770㎡에 따른 구분 Ⅱ 조정률 0.90을 적용합니다. 공용시설의 실제 귀속이 불분명하고 두 용도가 함께 사용한다면 주용도 면적비율 100:600으로 나눕니다. 소매점 귀속 면적은 10㎡, 사무소 귀속 면적은 60㎡입니다.

사무소도 고시의 1·2층 상가 조정 대상에 포함됩니다. 1층 소매점은 0.90 × 1.20 = 1.08, 2층 사무소는 0.90 × 1.05 = 0.945, 3층 사무소는 0.90을 적용합니다. 지하 부속 주차장·보일러실은 구분 Ⅳ에서 0.60을 적용하므로, 두 귀속분 모두 최종 조정률은 0.90 × 0.60 = 0.54입니다. 그 밖의 조정 사유는 없다고 가정합니다.

용도·층·귀속 면적별 계산

평가 부분	㎡당 가액과 기준시가
1층 소매점	용도 0.95 · 조정률 1.08 544,000원/㎡ × 100㎡ = 54,400,000원
2층 사무소	용도 1.15 · 조정률 0.945 576,000원/㎡ × 300㎡ = 172,800,000원
3층 사무소	용도 1.15 · 조정률 0.90 549,000원/㎡ × 300㎡ = 164,700,000원
공용시설 소매점 귀속	용도 0.95 · 조정률 0.54 272,000원/㎡ × 10㎡ = 2,720,000원
공용시설 사무소 귀속	용도 1.15 · 조정률 0.54 329,000원/㎡ × 60㎡ = 19,740,000원
건물분 합계	414,360,000원

예를 들어 2층 사무소의 ㎡당 가액은 860,000 × 1.00 × 1.15 × 1.16 × 0.532 × 0.945 = 576,763.4376원에서 1,000원 미만을 버린 576,000원입니다. 각 부분의 ㎡당 가액을 먼저 확정한 뒤 면적을 곱해 합산합니다.

공용시설은 실제 귀속이 확인되면 그 용도를 우선합니다. 면적비율 안분은 귀속이 불분명할 때 적용합니다. 주차전용빌딩은 부속 주차장의 조정률 0.60 적용 대상에서 제외됩니다. 주택이 섞여 있다면 주택 공시가격에 포함된 범위를 먼저 확인해 중복 평가를 피해야 합니다.

⑥ 최초 고시 전에 취득한 공동주택의 기준시가

과거 취득 공동주택은 최초 고시·공시 이력을 먼저 확인합니다. 소득세법 시행령 제164조 제6항은 해당 규정의 적용대상 자산에 대한 국세청 최초 고시가액을 기준으로 합니다. 제7항의 국토교통부 최초 공시 주택가격을 사용하는 경우와 구분해야 합니다.

아래는 제6항 적용대상 공동주택을 1998년 7월 15일 취득했고, 해당 물건의 국세청 최초 고시일이 1999년 7월 1일인 경우를 가정한 계산입니다. 모든 공동주택의 최초 고시일이 1999년 7월 1일이라는 뜻은 아닙니다.

취득 당시 기준시가 = 해당 자산의 국세청 최초 고시가액 × (취득 당시 토지·건물의 개별 기준시가 합계 ÷ 최초 고시 당시 토지·건물의 개별 기준시가 합계)

과거 취득분 환산에 사용하는 가상 금액

항목	가정 및 계산
최초 고시가액	토지·건물 일괄 고시가액 119,000,000원
2001년 건물분 기준시가	Ⅰ그룹, 1998년 신축 건물의 해당 지분에 대한 가액을 41,677,320원으로 가정
1999년 최초 고시 당시	토지 60,333,000원 건물 41,677,320 × 1.003 = 41,802,351.96원 합계 102,135,351.96원
1998년 취득 당시	토지 67,957,500원 건물 41,677,320 × 1.019 = 42,469,189.08원 합계 110,426,689.08원
취득 당시 기준시가	119,000,000 × (110,426,689.08 ÷ 102,135,351.96) = 약 128,660,407원

1.003과 1.019는 Ⅰ그룹·1998년 신축 건물에 대해 각각 1999년과 1998년을 기준으로 찾은 산정 기준율입니다. 이 예시는 중간 소수를 유지하고 최종 결과만 원 미만을 버려 표시했습니다. 실제 신고 시 단수 처리는 적용 서식과 전산 계산 기준을 확인해야 합니다.

2001년 시행 기준시가를 2026년 신축가격기준액으로 다시 계산하면 안 됩니다. 위 금액은 해당 규정에 따른 취득 당시 기준시가 예시로, 양도소득세상 공제할 취득가액이나 세액과 구분합니다. 두 시점의 개별 가액 합계가 같은 경우와 과거 건물 기준시가가 없는 경우에는 제164조의 준용 규정을 추가 확인합니다.

평가 전에 준비할 자료

• 건축물대장과 사용 현황: 구조·용도·층별 면적, 신축·증축·대수선 시점
• 토지 자료: 부속토지의 필지별 면적과 평가기준일 현재 적용되는 개별공시지가
• 공사·공용시설 자료: 대수선 증빙, 주차장·기계실 등의 면적 및 실제 사용 관계
• 과거 평가 자료: 취득일, 물건별 최초 고시·공시 이력, 각 시점의 토지·건물 가액

기본 산식은 2026년 건물 기준시가 계산방법, 과거 취득분과 환산취득가액의 관계는 2001년 이전 취득 건물의 산정 기준율에서 확인할 수 있습니다. 용도별 사례는 건물 기준시가 계산사례 13건을 함께 참고하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 인테리어 공사를 하면 대수선 할증률을 적용하나요?

공사를 했다는 사실만으로 적용하지 않습니다. 고시가 정한 대수선에 해당하는지 확인해야 하며, 대수선 할증률은 상속·증여 평가에만 적용합니다.

Q2. 여러 필지의 공시지가는 단순 평균해도 되나요?

필지별 개별공시지가에 각 면적을 곱해 합산한 뒤 전체 토지면적으로 나눕니다. 이 가중평균 지가로 건물의 위치지수를 정합니다.

Q3. 공용 주차장은 항상 면적비율로 나누나요?

실제 귀속 용도가 확인되면 그 용도를 우선합니다. 귀속이 불분명한 공용시설은 주용도별 면적비율로 안분합니다. 부속 주차장의 조정률은 주차전용빌딩에 그대로 적용하지 않습니다.

Q4. 새 개별공시지가는 1월 1일 거래부터 적용하나요?

공시기준일과 결정·공시일은 다릅니다. 건물 위치지수는 평가기준일 현재 공시된 개별공시지가를 확인해 적용합니다.

Q5. 오래된 아파트는 모두 1999년 7월 1일 기준으로 환산하나요?

물건별 최초 고시·공시 이력과 적용 규정을 확인해야 합니다. 국세청 최초 고시가액을 사용하는 시행령 제164조 제6항과 국토교통부 최초 공시 주택가격을 사용하는 제7항을 구분합니다.

근거 자료

• 국세청 고시 제2025-39호 — 2026년 건물 기준시가: 신축가격기준액, 구조·용도·위치지수, 잔가율 및 개별특성 조정률
• 국세청 2026년 건물 기준시가 계산방법 해설: 용도·부속시설 적용요령, 대수선 및 공용면적 처리, 과거 취득분 산정 기준율
• 소득세법 시행령 제164조: 최초 고시·공시 이전 취득분의 기준시가 산정
• 상속세 및 증여세법 제61조: 부동산 등의 보충적 평가

검토 기준: 2026년 9월 12일. 계산 예시는 실제 고객이나 개별 거래의 평가 결과가 아닙니다.