동거주택 상속공제 6억 — 10년 동거 3대 요건 총정리 (2026)

부모님과 한집에서 오래 함께 살던 자녀가 그 집을 상속받는다면, 상속세를 크게 줄여 주는 동거주택 상속공제를 챙겨야 합니다. 요건을 갖추면 상속받은 주택 가액의 100%를 최대 6억 원까지 상속세 과세가액에서 빼 줍니다(상속세 및 증여세법 제23조의2). 한집에서 10년 이상 봉양해 온 무주택 자녀를 배려하려는 취지의 공제입니다. 다만 10년 동거·1세대 1주택·무주택이라는 요건이 까다로워 놓치기 쉽습니다. 2026년 기준으로 표와 함께 정리합니다.

1. 동거주택 상속공제란 — 최대 6억 원

거주자가 사망해 상속이 개시된 경우, 아래 요건을 모두 갖추면 상속받은 주택 가액(부수토지 포함)에서 그 주택에 담보된 채무를 뺀 금액의 100%를 상속세 과세가액에서 공제합니다. 공제 한도는 6억 원입니다. 일괄공제 5억 원, 배우자상속공제 등과 별도로 추가 적용된다는 점이 핵심입니다.

구분	내용
공제액	(상속주택가액 − 담보채무) × 100%
한도	6억 원
성격	일괄공제·배우자공제와 별도 추가
근거	상증세법 §23의2·시행령 §20의2

2. 3대 요건 — 동거·1세대 1주택·무주택

동거주택 상속공제는 아래 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 어긋나면 공제받을 수 없습니다.

요건	내용
① 10년 동거	피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거(상속인의 미성년 기간은 제외)
② 1세대 1주택	그 기간 10년 이상 계속 1세대 1주택에 해당(무주택 기간 포함)
③ 무주택 상속인	상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1주택을 보유한 직계비속이 상속

여기서 상속인은 직계비속과, 그 직계비속의 배우자(며느리·사위)까지 포함됩니다(2022년 이후 상속분부터 확대). 반대로 배우자(피상속인의 남편·아내)가 주택을 상속받는 경우에는 이 공제가 적용되지 않습니다. 배우자에게는 별도의 배우자상속공제가 있기 때문입니다(국세청 상속공제 안내).

3. 동거 기간 판정 — 부득이한 사유

10년을 채우는 도중 징집·취학·질병 요양 등 부득이한 사유로 잠시 따로 산 기간이 있어도, 그 기간은 계속 동거한 것으로 봅니다. 다만 그 기간은 동거 기간에는 산입하지 않습니다(멈춤 처리).

부득이한 사유	처리
병역 징집	동거 단절로 보지 않음(계속 동거 인정) 단, 그 기간은 10년 산정에서 빼고 계산
학교 취학
근무상 형편·질병 요양

예를 들어 자녀가 지방 근무로 3년간 떨어져 살았다면, 그 3년은 동거가 끊긴 것으로 보지 않되 동거 기간 10년에는 포함되지 않아, 실제로는 함께 산 기간이 10년을 넘어야 요건을 충족합니다.

4. 1세대 1주택으로 보는 특례

10년 동안 줄곧 1주택이어야 하지만, 이사·혼인·봉양 등으로 일시적 2주택이 된 기간은 예외적으로 1세대 1주택을 유지한 것으로 봅니다. 실무에서 가장 자주 쟁점이 되는 부분입니다.

사유	1주택으로 보는 범위
이사(대체취득)	새 집 취득 후 2년 이내 종전주택 양도
혼인 합가	혼인한 날부터 5년 이내
동거봉양 합가	60세 이상 직계존속 봉양 위한 합가 기간
상속·문화재·소수지분	상속주택·등록문화재 주택·주택 공동 소수지분 등

이처럼 일시적 2주택이 인정되면 10년 계속 1세대 1주택 요건이 깨지지 않습니다. 다만 예외 사유별로 기간·조건이 다르므로, 실제 적용 여부는 찾기 쉬운 생활법령정보와 시행령 규정을 확인해야 합니다.

5. 공제액 계산 = 상속주택가액 − 담보채무

공제 기준은 주택 가액 전체가 아니라, 그 주택에 담보된 채무(담보대출 등)를 뺀 금액입니다. 여기에 100%를 적용하되 6억 원을 한도로 합니다.

항목	예시
상속주택가액	8억 원(부수토지 포함)
(−) 담보채무	주택담보대출 1억 원
공제 대상	7억 원 × 100% → 한도 6억 → 6억 원 공제

6. 계산 사례

주택 가액·채무 규모에 따라 공제액이 어떻게 달라지는지 대표 사례로 확인해 보겠습니다.

상황	계산	공제액
주택 4억·채무 0	4억 × 100%	4억 원
주택 8억·채무 1억	7억 → 한도 초과	6억 원(한도)
주택 10억·채무 0	10억 → 한도 초과	6억 원(한도)
동거 8년(요건 미달)	10년 미충족	0원

주택 가액이 6억 원을 넘는 순간부터 한도에 걸립니다. 이 공제는 일괄공제 5억 원 등과 더해지므로, 한집에서 오래 봉양한 무주택 자녀에게 절세 효과가 매우 큽니다.

7. 다른 상속공제와의 관계

동거주택 상속공제는 다른 공제를 대체하지 않고 더해지는 공제입니다. 전체 상속공제 구조 안에서의 위치를 표로 비교합니다.

공제	한도	근거
일괄공제	5억 원	§21
배우자상속공제	최대 30억 원	§19
금융재산 상속공제	2억 원	§22
동거주택 상속공제	6억 원	§23의2

상속공제의 전체 계산 흐름은 상속세 계산구조와 상속공제 편에서, 과세가액 산정은 상속세 과세가액 편에서, 함께 챙기면 좋은 금융재산 상속공제는 별도 글에서 확인하세요.

8. 2026년 무엇이 달라졌나

항목	2026년 기준
공제율·한도	100%·6억 원 유지
동거 기간	10년(미성년 기간 제외) 유지
상속인 범위	직계비속 + 그 배우자 유지
유산취득세 전환	2028년 목표로 정부 검토 중(현행 유지)

2026년에도 동거주택 상속공제의 공제율(100%)과 한도(6억 원), 10년 동거 요건은 그대로 유지됩니다. 다만 정부는 상속세를 상속인별로 과세하는 유산취득세 방식으로 바꾸는 개편을 2028년 목표로 검토 중이어서, 향후 공제 구조가 조정될 수 있습니다(정책브리핑).

9. 동거주택 상속공제 신청 절차

이 공제는 상속세 신고서에 동거주택상속공제신고서와 증빙(주민등록등본 등 동거 사실 서류)을 함께 제출하면 적용됩니다. 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(비거주자 9개월)입니다.

단계	내용
① 요건 확인	10년 동거·1세대 1주택·무주택 상속인 여부 점검
② 동거 사실 증빙	주민등록등본 등으로 10년 동거 기간 확인
③ 주택가액·채무 산정	상속주택 평가액에서 담보채무 차감
④ 공제액 적용	(주택가액 − 채무) × 100%, 한도 6억 원
⑤ 기한 내 신고	상속개시월 말일부터 6개월 내 신고서·신고서식 제출

10. 추가 사례 — 상황별 공제 결과

같은 주택이라도 상속인·동거 요건에 따라 공제 여부가 완전히 달라집니다. 대표 사례를 표로 정리했습니다.

상황	공제 결과
무주택 자녀가 12년 동거한 5억 주택 상속	5억 × 100% = 5억 원 공제
자녀가 상속개시일 현재 다른 집 보유	무주택 요건 미달 → 공제 없음
배우자가 동거주택 상속	직계비속 아님 → 공제 없음(배우자공제로)
며느리가 시부모와 10년 동거 후 상속	직계비속 배우자 → 공제 가능

실무에서 가장 흔한 탈락 사유는 상속인의 주택 보유와 동거 기간 부족입니다. 예컨대 부모님 집에서 함께 살았더라도 자녀가 본인 명의의 다른 아파트를 갖고 있으면 무주택 요건에 걸려 공제를 받지 못합니다. 또 결혼·분가로 중간에 세대를 분리했다가 다시 합친 경우, 실제로 계속해서 10년을 함께 살았는지가 쟁점이 됩니다. 반대로 지방 근무·군 복무처럼 부득이한 사유로 잠시 떨어져 산 기간은 동거가 끊긴 것으로 보지 않으므로, 이런 사정이 있다면 재직증명서·병적증명서 등으로 소명하면 공제를 지킬 수 있습니다. 요건이 애매하다면 신고 전 국세청 홈택스 상담이나 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 동거주택 상속공제는 얼마까지 받을 수 있나요?
상속받은 주택 가액에서 그 주택에 담보된 채무를 뺀 금액의 100%를 공제하며, 한도는 6억 원입니다. 일괄공제 5억 원·배우자상속공제 등과 별도로 추가 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제23조의2).

Q2. 몇 년을 함께 살아야 공제받나요?
피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거해야 합니다. 상속인이 미성년자였던 기간은 10년 계산에서 제외하며, 징집·취학·질병 요양 등 부득이한 사유로 떨어져 산 기간은 동거 단절로 보지 않되 그 기간은 10년에 산입하지 않습니다.

Q3. 배우자도 동거주택 상속공제를 받을 수 있나요?
아닙니다. 이 공제는 직계비속(자녀 등)과 그 직계비속의 배우자(며느리·사위)가 상속받는 경우로 한정됩니다. 피상속인의 배우자가 주택을 상속받으면 동거주택 상속공제 대신 배우자상속공제가 적용됩니다.

Q4. 2026년에 요건이나 한도가 바뀌었나요?
2026년에도 공제율 100%, 한도 6억 원, 10년 동거 요건이 그대로 유지됩니다. 다만 정부가 상속세를 유산취득세 방식으로 바꾸는 개편을 2028년 목표로 검토 중이어서 향후 조정될 수 있습니다.

※ 본 글은 2026년 시행 「상속세 및 증여세법」과 국세청·법제처 안내를 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 동거주택 상속공제의 적용 여부와 공제액은 개별 상속 상황(동거 기간, 주택·채무 구성, 상속인 요건 등)에 따라 달라질 수 있으므로, 상속세 신고 전 국세청 홈택스 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.