[부동산 세무 쟁점시리즈 3] 법인세법상 건설·용역 손익귀속시기: 작업진행률과 특례 한 번에 정리

9월, 일, 2025
Tax , Accounting

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참고·출처(정부기관 위주)

법제처 국가법령정보센터: 법인세법 시행령 제69조(용역제공 등), 제68조(자산 양도).
법인세법 시행규칙 제34조: 작업진행률 계산, 총공사예정비 정의, 진행률 불가 시 처리.
국세청: 사업연도·손익귀속 Q&A(부동산 사용수익일 해석 포함).

부동산 세무 쟁점 시리즈

1) 개요: 건설·용역 수익, 언제 인식하나요?

법인세법은 건설·제조 기타 용역(도급공사·예약매출 포함, 이하 ‘건설 등’)에서 발생하는 손익을 작업진행률 기준으로 각 사업연도에 배분하도록 규정합니다. 적용 범위는 착수일이 속하는 사업연도부터 인도(용역 완료)일이 속하는 사업연도까지이며, 이는 대통령령(시행령)과 기획재정부령(시행규칙)에 구체 산식이 마련되어 있습니다.

2) 대원칙: 법인세법 시행령 제69조(용역제공 등)

원칙: 건설 등의 손익은 작업진행률을 기준으로 계산한 수익·비용을 해당 사업연도 익금·손금에 산입. (착수일~인도/완료일까지 기간 인식)
예외(인도기준 허용): 아래 어느 하나에 해당하면 인도일이 속하는 사업연도에 손익 인식 가능
1. 중소기업이 수행하는 계약기간 1년 미만 건설 등
2. 기업회계기준에 따라 인도일 사업연도의 수익·비용으로 결산 계상한 경우(거래 성격상 시점인식 채택)
진행률 적용이 곤란한 경우(장부 미비 등 기재 요건 불충족)는 인도기준으로 강제 전환. 구체 판단은 시행규칙이 정합니다.

비교를 위해 기억해 둘 것: 부동산 등 자산의 ‘양도’는 원칙적으로 대금청산일이지만, 청산 전 등기·인도·사용수익이 먼저면 그 중 빠른 날로 당겨집니다(시행령 제68조). 건설 등과 자산 양도의 귀속 논리가 다르므로 계약 유형을 먼저 분류해야 합니다.

3) 작업진행률, 어떻게 계산하나요? (시행규칙 제34조)

시행령 제69조를 실무에 얹는 계산 규정은 시행규칙 제34조입니다. 핵심만 뽑으면:

정의: “건설 등을 완료한 정도(작업진행률)”는 사업연도말까지 발생한 총공사비 누적액 ÷ 총공사예정비(원가기준). 작업시간·물량 등 비율을 객관적으로 산정 가능하면 그 비율 사용 가능.
총공사예정비: 계약 당시 추정 공사원가에 사업연도말까지 변동상황을 반영해 합리적으로 재추정.
각 사업연도 금액 산식:
- 익금 = 계약금액 × 진행률 − 직전연도말까지 익금산입액
- 손금 = 해당 사업연도에 발생한 총비용
진행률 산정 불가(장부 미비 등 기재 요건 불충족) 시에는 인도기준 적용(시행규칙 제34조 제4항).

4) 예약매출(분양 등) 포인트

아파트·상가 등 예약매출은 ‘건설 등’에 포함되어 원칙적으로 진행기준을 적용합니다. 다만 입주·사용수익이 먼저 발생하면 인도기준 시점 판단과도 연결되므로 계약·관행·증빙(입주확인, 열쇠인수서 등)을 촘촘히 관리해야 합니다. 국세청 공개 Q&A는 사용수익일을 계약상 약정일 또는 실질 사용 가능해진 날로 보되, 단순 보관·관리 같은 제한적 이용은 제외하는 취지를 안내합니다.

5) 표로 보는 핵심 규정

표 1. 건설·용역 손익의 귀속 프레임(시행령 제69조)

구분	기본 원칙	인도기준 허용 예외	특기사항
건설·제조·용역(도급·예약매출 포함)	진행기준(작업진행률)	① 중소기업·1년 미만 계약 ② 기업회계기준 결산이 인도일 시점 인식일 때	진행률 산정 불가 시 인도기준 강제.

표 2. 진행률 계산(시행규칙 제34조)

항목	원칙(원가기준)	대체(시간·물량 기준)	유의점
진행률	누적공사비 ÷ 총공사예정비	객관적 비율 산정 시 사용 가능	총공사예정비는 합리적 재추정, 산식·근거 문서화 필수.

표 3. ‘건설 등’ vs ‘자산 양도’ 비교

논점	건설·용역(제69조)	자산 양도(제68조)
원칙	진행기준	대금청산일
앞당김 트리거	(예외) 인도기준 허용 사유	등기·인도·사용수익일 중 빠른 날
실무 문서	기성·감리, 공정표, 원가명세	등기·인도확인, 열쇠인수, 사용승낙
비고	진행률 불가 시 인도기준 강제	사용수익일 해석 주의(국세청 Q&A)

6) 실무 체크리스트(바로 써먹는 점검표)

계약 유형 분류: 도급/위임, 예약매출 여부, 계약기간(1년 미만인지).
결산 정책 정렬: 기업회계기준으로 인도기준을 결산에 채택했는지(제69조 예외 ② 검토).
진행률 근거: 감리 기성, 누적원가, 총공사예정비 재추정 내역을 증빙으로 보관(시행규칙 제34조).
예약매출·사용수익: 입주·사용승낙 등 실질 사용 가능 시점 증빙 확보(국세청 Q&A).
진행률 산정 불가 리스크: 장부·원가체계 점검(불가 시 인도기준 강제).

7) 미니 계산 예시(숫자로 감 잡기)

사실관계: A법인이 주거단지 신축(예약매출) 도급공사 진행. 계약금액 1,000, 누적공사비 400, 총공사예정비 800(당기 재추정), 전기까지 세법상 익금산입액 300.

진행률 = 400 ÷ 800 = 50%
세법상 당기 익금 = 1,000 × 50% − 300 = 200
세법상 당기 손금 = 당기 발생 총비용(예: 150)
결과: 당기 세무상 이익 200 − 150 = 50(기타 차이는 별도 조정)
이 계산 구조와 산식은 시행규칙 제34조가 정한 틀을 그대로 따른 것입니다.

8) 특수 쟁점 정리(FAQ)

Q1. 장부가 부실해 진행률을 확정하기 어렵습니다.

A. 기재 요건 미충족 등으로 진행률 산정 불가에 해당하면 인도기준으로 처리합니다. 이 판단과 전환 근거는 시행규칙에 명시되어 있습니다.

Q2. 우리 회사는 중소기업이고 10개월짜리 단기공사입니다. 진행기준이 아니라 인도기준으로 가도 되나요?

A. 네. 중소기업·1년 미만 계약은 인도기준 허용 예외입니다.

Q3. K-IFRS에 따라 결산을 인도기준으로 잡았습니다. 세법도 인도기준을 따라가나요?

A. 네. 기업회계기준에 따라 인도일 사업연도에 수익·비용을 계상했다면 제69조 예외(②)에 해당하여 세법도 인도기준 적용이 가능합니다. 다만 계약·증빙 일치가 전제입니다.

Q4. 예약매출에서 ‘사용수익일’은 어떻게 보나요?

A. 계약상 약정일 또는 법인의 사용 승낙으로 실질 사용 가능해진 시점입니다. 단순 보관·관리 등 제한적 이용은 독립된 사용수익으로 보지 않는 취지입니다.

9) 사례 2건으로 더 명확하게

사례 A: 시행사 예약매출(진행기준) vs 회계 인도기준 결산

사실: 준공 전 분양계약 체결, 중도금 수납 진행. 결산은 K-IFRS에 따라 인도기준 채택.
세무: 제69조 예외 ②(기업회계 인도기준 결산)에 해당 → 인도일 사업연도에 손익 인식 가능. 진행률 서류는 내부관리용으로 보관.

사례 B: 진행률 산정이 어려운 중소 공사

사실: 원가 집계 체계 미정비, 감리 기성 누락.
세무: 진행률 산정 불가 → 인도기준 강제. 이후 유사 사업에서는 총공사예정비 재추정 체계를 마련(시행규칙 제34조).

10) 결론: 오늘의 실무 키워드 3

제69조 원칙=진행기준, 예외적 인도기준 허용(중소기업·1년 미만, 기업회계 인도결산)
제34조 산식 준수: 누적공사비/총공사예정비, 전기 익금 차감, 당기 비용 인식—증빙 일관성 필수.
자산 양도 규정(제68조)과 혼동 금지: 대금청산일 원칙 + 등기·인도·사용수익일 앞당김. 예약매출·입주·사용승낙 증빙을 병행 관리.

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