[종합소득세 FAQ 시리즈] 4편: 공동 주택임대 ‘간주임대료’ 계산·배분 4가지 포인트
이번 글에서 참고한 정부·공공기관 출처
- 법 조문: 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례)
- 시행령: 소득세법 시행령 제53조(총수입금액계산의 특례)
- 국세청 안내: 주택 보증금에 대한 간주임대료, 주택 간주임대료 계산해보기(안내)
- 국세법령정보(해석·사전답변): 공동명의·공동사업장 관련 질의회신, 손익분배비율 배분 원칙(사전답변)
- 생활법령정보: 임대를 한 경우 세금 신고하기(간주임대료 포함)
핵심 요약: 공동명의 간주임대료는 이렇게 정리됩니다
| 구분 | 한 줄 결론 | 실무 체크 |
|---|---|---|
| 대상판단 | 주택 수(소형주택 제외 반영) + 보증금 합계 기준을 충족하면 산입 | 단독주택과 공동주택이 섞이면 “개인별 판단”을 먼저 떠올리기 |
| 계산 | (보증금등 − 3억원) 적수 × 60% × (1/365 또는 1/366) × 정기예금이자율 | 보증금 변동이 있으면 적수로 쪼개기, 3억원은 큰 주택부터 차감 |
| 배분 | 공동명의 주택 소득금액을 손익분배비율(없으면 지분율)로 배분 | 손익분배 약정서가 있으면 우선 적용(세무조정에서 근거가 됨) |
| 검증 | 귀속연도 이자율·윤년·장부/추계 차이를 확인 | 국세청 “간주임대료 계산해보기” 자료로 숫자감각 점검 |
Q. 공동으로 주택임대사업을 영위하는 경우 간주임대료 계산은 어떻게 하나요?
A. 거주자가 소형주택을 제외한 주택을 일정 수 이상 보유하고, 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금등 합계가 기준을 넘으면 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 공동명의가 섞여 있더라도 (1) 간주임대료 대상 여부는 기본적으로 각 거주자별로 먼저 판단하고, (2) 공동명의 주택은 주택별로 소득금액을 계산한 뒤, (3) 그 소득금액을 손익분배비율(약정이 없으면 지분비율)로 배분합니다.
1) 간주임대료 ‘대상’인지 먼저 체크
간주임대료는 “보증금이 있으니 무조건 붙는다”가 아니라, 법에서 정한 주택 수와 보증금 합계 요건을 충족할 때만 적용됩니다. 실무에서는 아래 3가지만 먼저 정리해두면 절반은 끝납니다.
| 체크 항목 | 핵심 기준 | 실무 메모 |
|---|---|---|
| 주택 수 | 원칙적으로 3주택 이상(부부 합산 등 법·시행령 기준에 따름) | “소형주택 제외”를 반영해 다시 세기 |
| 보증금등 합계 | 대상 주택의 보증금등 합계가 3억원 초과 | 3억원은 계산식에서 먼저 차감 |
| 소형주택 정의 | 전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억원 이하 | 2026.12.31.까지는 “주택 수”에서 제외(월세 수입은 별도) |
“소형주택 제외”는 간주임대료 계산을 위한 주택 수 카운트에서만 빠지는 특례입니다. 즉, 소형주택에서 월세를 받았다면 월세는 원칙적으로 임대소득 수입금액에 들어갈 수 있습니다.
2) 계산식 핵심: 적수, 3억원 차감, 그리고 이자율
시행령은 보증금이 연중 변동할 수 있다는 점을 반영해 적수(잔액×경과일수 합계)로 계산하도록 설명합니다. 보증금이 1년 내내 고정이라면 “보증금×임대일수”로 단순화해 이해해도 됩니다.
주택 간주임대료(개념식)
- 간주임대료 ≈ (보증금등 − 300,000,000원) 적수 × 60% × (1/365 또는 1/366) × 정기예금이자율
- 국세청 안내 예시 기준으로 2024년 귀속 정기예금이자율은 3.5%로 안내됩니다(연도별 확인 필요).
- 장부신고는 임대사업에서 발생한 이자·할인료·배당금 등을 차감하는 구조가 있을 수 있고, 추계신고는 차감 없이 계산하도록 구분됩니다.
또 하나의 포인트는 3억원 차감 순서입니다. 보증금등을 받은 주택이 2채 이상이면, 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 3억원을 차감하는 방식으로 운영됩니다. 보증금이 큰 주택을 “먼저” 공제한다고 생각하면 계산 실수가 줄어듭니다.
3) 공동사업장(1거주자) 단위로 먼저 계산하면 편합니다
공동명의 주택이 여러 채이고, 같은 구성원이 공동으로 임대사업을 운영한다면 실무에서는 공동명의 주택 묶음을 “공동사업장” 단위로 먼저 계산한 뒤 배분하는 방식이 자주 쓰입니다. 중요한 것은 계산 단위를 정한 뒤, 배분 근거(손익분배비율)를 문서로 남기는 것입니다.
| 구분 | 권장 정리 방식 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 단독명의 주택 | 소유자 개인이 직접 계산·신고 | 해당 개인의 임대소득으로 귀속 |
| 공동명의 주택 | 주택별 또는 공동사업장별로 먼저 계산 후 배분 | 손익분배비율(약정 없으면 지분비율) 원칙 |
4) 예시로 보는 배분 흐름(숫자 감각 잡기)
아래 예시는 이해를 돕기 위한 단순화된 샘플입니다(보증금 변동, 윤년, 필요경비 등은 실제 신고에서 따로 반영).
| 주택 | 보증금 | 월세 | 소유 형태 | 손익분배비율 |
|---|---|---|---|---|
| A | 450,000,000 | 1,000,000/월 | 갑 단독 | — |
| B | 520,000,000 | 없음 | 갑·을 공동 | 60:40 |
| C | 210,000,000 | 900,000/월 | 갑·을 공동 | 60:40 |
- 단독 주택(A): (4.5억 − 3억) × 60% × 이자율로 간주임대료를 계산한 뒤, 월세(연 12,000,000원)와 합산합니다.
- 공동 주택(B·C): 공동 월세(연 10,800,000원)와 간주임대료를 먼저 합산해 “공동 소득금액”을 만든 다음, 이를 60:40으로 배분합니다.
- 결과 정리: 갑은 단독(A) + 공동(B·C)의 60%, 을은 공동(B·C)의 40%를 종합소득세 신고자료로 정리합니다.
HowTo: 공동명의 주택 간주임대료를 신고용 금액으로 정리하는 5단계
준비물
- 임대차계약서(보증금·월세·기간)
- 등기부 등본 또는 손익분배 약정서(손익분배비율 확인)
- 보증금 변동 내역(증액·감액, 중도 해지 등)
- 임대사업 금융수익 자료(장부신고라면 차감 판단용)
단계
- 조건 확인: 소형주택 제외를 반영해 주택 수·보증금 합계 기준을 체크합니다.
- 보증금 적수 정리: 보증금이 변동되면 기간별로 적수를 나눕니다.
- 3억원 차감 적용: 적수가 큰 주택부터 차감되는 구조를 반영합니다.
- 간주임대료 계산: 60%와 해당 귀속연도 정기예금이자율을 적용합니다(신고유형별 차감 규정 확인).
- 손익분배비율로 배분: 주택별 소득금액을 비율대로 나누어 각자의 신고자료로 정리합니다.
신고 전 빠른 체크리스트
| 체크 | 예/아니오 | 메모 |
|---|---|---|
| 소형주택 제외를 반영해 주택 수를 다시 계산했다 | □예 □아니오 | 전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하(기간 특례) |
| 보증금이 연중 변동된 구간을 나눠 적수를 정리했다 | □예 □아니오 | 증액·감액·중도해지 포함 |
| 손익분배비율(또는 지분율) 근거 문서를 확보했다 | □예 □아니오 | 약정서가 있으면 우선 적용 |
| 귀속연도 정기예금이자율과 윤년 여부를 확인했다 | □예 □아니오 | 국세청 안내 페이지 참고 |
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q1. 공동명의 주택이 있으면 간주임대료 대상 여부는 누구 기준으로 판단하나요?
- A1. 단독명의와 공동명의가 섞인 경우에도 원칙적으로 각 거주자별 보유 주택 수·보증금 합계 등으로 간주임대료 대상 여부를 먼저 판단하고, 공동명의 주택에서 발생한 소득은 손익분배비율(없으면 지분율)로 배분합니다.
- Q2. 공동명의 주택의 소득금액은 어떻게 배분해 신고하나요?
- A2. 간주임대료와 월세를 합산해 주택별(또는 공동사업장별) 소득금액을 먼저 계산한 뒤, 그 결과를 손익분배비율(약정이 없으면 지분율)로 나누어 각자의 종합소득세 신고자료로 정리합니다.
- Q3. 전용 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 주택은 무조건 간주임대료에서 빠지나요?
- A3. 해당 요건을 충족하는 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산을 위한 “주택 수”에서 제외됩니다. 다만 그 주택에서 받은 월세는 수입금액에 포함될 수 있습니다.
- Q4. 장부신고와 추계신고에서 간주임대료 계산이 달라지는 이유는 뭔가요?
- A4. 시행령은 장부신고의 경우 임대사업에서 발생한 이자·할인료·배당금 등을 차감하는 구조를 두고, 추계신고는 그 차감 없이 계산하도록 구분하고 있습니다. 본인 신고 유형에 맞는 공식을 확인하는 것이 중요합니다.
마무리 체크리스트
- 공동명의라도 “무조건 1/2”가 아닙니다. 먼저 손익분배비율을 확인하세요.
- 정기예금이자율은 귀속연도마다 달라질 수 있습니다. 국세청 안내에서 해당 연도 값을 확인하세요.
- 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 애매하면 국세상담센터(126) 또는 세무전문가 상담을 권합니다.
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