[비상장주식 평가 시리즈] 1편: 비상장주식 보충적 평가방법 7가지 핵심 — 2026 시가·순손익·순자산 가중평균 정리

[비상장주식 평가 시리즈] 1편: 비상장주식 보충적 평가방법 7가지 핵심 — 2026 시가·순손익·순자산 가중평균 정리

2026년 기준 비상장주식 보충적 평가방법의 핵심 7가지를 정리합니다. 비상장법인은 상장법인과 달리 시장 거래가가 직접 관찰되지 않아 「상속세 및 증여세법」이 정한 산식으로 가치를 산정해야 합니다. 본문은 「상속세 및 증여세법」 §60·§63조 조문, 상증령 §49·§54·§55·§56조, 국세청 비상장주식 평가 안내, 생활법령정보 비상장주식 평가, 국세법령정보시스템, 중소벤처기업부 중소기업 안내 등 정부기관 1차 자료를 토대로 작성했습니다. 가업승계·증여·상속 실무에서 가장 자주 쟁점이 되는 보충적 평가구조를 표·산식·사례로 한 번에 점검하세요.

비상장주식 평가 3단계 우선순위

「상속세 및 증여세법」 §60조와 §63조는 비상장주식의 평가 우선순위를 명확히 규정합니다. 시가 → 매매·수용·경매·공매가액 → 보충적 평가방법의 3단계로 적용하며, 감정가액은 비상장주식에서 배제됩니다.

순위 적용 가액 인정 범위 근거 조문
1순위 시가 불특정 다수인 사이의 통상 거래가 상증법 §60①
2순위 매매·수용·경매·공매가액 평가기준일 전후 6개월(증여 전 6개월 후 3개월) 상증령 §49①
3순위 보충적 평가방법 시가 산정 곤란 시 상증법 §63①, 상증령 §54①

다만 거래가액이 ① 특수관계자 간 부당거래이거나 ② 거래주식 액면가합계가 발행주식 1% 또는 3억 원 중 적은 금액 미만이면 시가로 인정하지 않습니다(상증령 §49①1호). 코넥스 상장주식도 비상장주식 방식을 따릅니다(서면법규과-1021, 2013.9.16.).

일반법인 보충적 평가 산식 — 3:2 가중평균

비상장주식의 보충적 평가는 순자산가치와 순손익가치의 가중평균으로 산정합니다(상증령 §54①). 핵심은 가중치와 80% 하한입니다.

구분 1주당 평가산식 가중치
일반법인 Max{(순손익가치×3 + 순자산가치×2) ÷ 5, 순자산가치×80%} 손익 3 : 자산 2
부동산 과다보유법인 Max{(순손익가치×2 + 순자산가치×3) ÷ 5, 순자산가치×80%} 손익 2 : 자산 3
특정법인(휴폐업 등) 1주당 가액 = 순자산가치 자산 100%

2018년 4월 1일 이후 상속·증여분부터 가중평균액이 순자산가치의 80% 미만이면 80% 금액을 평가액으로 합니다. 일시 보유 자기주식이 있는 경우에도 80% 하한이 적용됩니다(기획재정부 재산세제과-616, 2023.04.26.).

부동산 과다보유법인 판정 기준

부동산 가액 비율이 자산총액의 50%를 초과하는 법인이 해당합니다(소득세법 §94①4호다목, 소득령 §158①). 토지·건물·부속시설물·전세권·지상권·등기된 임차권이 합산되며, 자회사 보유 부동산도 지분율 비례로 합산됩니다. 양도 직전 차입금·증자로 부동산 비율을 인위적으로 낮추는 행위는 자산총액에서 제외하여 계산합니다(소득령 §158④).

순자산가치로만 평가하는 5가지 특정법인

수익가치 산정이 곤란한 다음 법인은 순자산가치 100% 단독 평가합니다(상증령 §54④).

유형 판정 기준
① 청산·계속곤란 법인 청산절차 진행 또는 사업자 사망 등으로 사업 계속 곤란
② 사업개시 3년 미만 사업개시 전·후 3년 미만 또는 휴·폐업 중인 법인(적격분할 시 분할 전 사업기간 합산)
③ 부동산 80% 이상 법인 자산 중 토지·건물 등의 합계액 비율 80% 이상
④ 주식 80% 이상 법인 자산 중 다른 법인 주식 가액 합계액 비율 80% 이상
⑤ 잔여존속기한 3년 이내 설립 시 확정된 존속기한 중 잔여기간 3년 이내

순손익가치 — 10% 환원율과 3년 가중평균

1주당 순손익가치는 최근 3년 가중평균 순손익액 ÷ 10%(순손익가치환원율)로 산정합니다(상증령 §56①). 가중평균 산식은 (A×3 + B×2 + C×1) ÷ 6이며, A는 평가기준일 직전 1년차, B·C는 각각 2·3년차 사업연도를 의미합니다. 일시·우발적 손익으로 가중평균이 왜곡되는 경우 신용평가전문기관 2곳 이상이 산출한 1주당 추정이익 평균가액으로 대체할 수 있습니다(상증령 §56②, 상증칙 §17의3①).

순자산가치 — 시가 평가 + 영업권 가산

순자산가액은 평가기준일 자산총액(시가) − 부채총액 + 장부 미계상 영업권으로 산정합니다(상증법 §66). 자산은 시가 평가가 원칙이며, 시가 산정 곤란 시 보충적 방법을 적용합니다. 순자산가치만 평가하는 법인은 영업권을 가산하지 않으나, 개인사업자가 무체재산권을 현물출자한 후 사업기간 합계 3년 이상인 법인은 예외적으로 영업권을 더합니다(상증령 §55③2호).

최대주주 20% 할증평가

최대주주 및 그 특수관계인이 보유한 비상장주식은 평가액에 20%를 할증합니다(상증법 §63③). 다만 중소벤처기업부가 인정하는 중소기업, 중견기업 등은 할증 배제됩니다. 평가심의위원회는 추정이익 적용 사안과 유사상장법인비교평가방법 사안을 심의합니다(상증령 §49의2).

각 사업연도 순손익액 조정 항목

3년 가중평균 순손익액은 단순 회계상 당기순이익이 아닙니다. 「상속세 및 증여세법 시행령」 §56④에 따라 다음과 같이 가산·차감 조정합니다.

가산 항목 차감 항목
국세·지방세 과오납 환급금이자 벌금·과료·과태료·가산금
수입배당금 익금불산입액 손금 인정 안되는 공과금
법정·지정기부금 한도초과액 업무 무관 지출
기업업무추진비 한도초과액 법인세액·농특세·지방소득세
지급이자 손금불산입액 징벌적 손해배상금 손금불산입액
광고선전비 한도초과액 업무용승용차 관련 비용 손금불산입액

당해 사업연도 법인세액은 이월결손금 공제 전 소득금액 기준 총결정세액으로 계산하며, 외국법인세액 중 손금불산입분과 해외자회사 배당금 익금불산입 대상 외국법인세액도 포함합니다(기획재정부 재산세제과-1179, 2022.09.20.).

2026년 실무 적용 사례 5건

사례 핵심 쟁점 적용 결과
① 제조업 A법인
(자산 50억)		 일반법인, 3년 평균 순손익 10억 순손익가치 100억(=10억÷10%), (100억×3 + 50억×2)÷5 = 80억, 순자산 80%(40억) 하한 비교 → 80억 적용
② 부동산 60% 보유 B법인 부동산 과다보유법인(50% 초과) (순손익×2 + 순자산×3)÷5 산식으로 자산가치 비중 강화. 토지·건물 시가 평가 필수
③ 설립 2년차 C스타트업 사업개시 3년 미만 특정법인 순자산가치 100% 단독 평가, 순손익가치 미반영. 적격분할 시 분할 전 사업기간 합산 가능
④ 최대주주 보유 D법인 중소기업 해당 여부 확인 중기부 중소기업 확인서 보유 시 20% 할증 배제, 미해당 일반법인은 평가액×1.2 적용
⑤ 자기주식 5% 보유 E법인 일시 보유 자기주식 처분 예정 자기주식을 제외한 순자산가액 기준 산정 후, (자기주식수×1주당 순자산가치×80%) 가산하여 1주당 순자산가치 재계산

추정이익 평가 — 일시·우발적 손익 보정

최근 3년간 순손익액이 합병·분할·업종변경·1년 이상 휴업·자산수증이익 등으로 왜곡된 경우 2개 이상 신용평가전문기관이 산출한 1주당 추정이익 평균가액으로 평가할 수 있습니다(상증령 §56②). 적용요건은 ① 신고기한 내 추정이익 신고, ② 산정기준일·평가서작성일이 신고기한 이내, ③ 산정기준일과 상속개시일·증여일이 같은 연도 소속의 3가지를 모두 충족해야 합니다.

평가심의위원회 — 유사상장법인비교평가

비상장주식의 보충적 평가가 법인의 실제 가치를 반영하지 못한다고 인정될 때 납세자 또는 과세관청의 신청으로 평가심의위원회가 유사상장법인비교평가방법, 현금흐름할인모형(DCF), 배당할인모형 등을 심의합니다(상증령 §49의2). 추정이익 적용요건을 충족하지 못한 일시·우발적 손익 사안에서도 활용 가능하며, 결손금이 있는 법인은 최대주주 할증평가가 배제됩니다. 평가서 작성자는 신용평가전문기관·회계법인·세무법인이 가능하며, 잉여현금흐름(FCF) 추정의 합리성, 추정기간의 타당성, 할인율 산정의 합리성이 핵심 심의 기준입니다.

FAQ

Q1. 비상장주식의 시가가 없으면 어떻게 평가하나요?

시가 산정이 어려우면 「상속세 및 증여세법」 §63조와 시행령 §54조에 따른 보충적 평가방법을 적용합니다. 일반법인은 순손익가치 3과 순자산가치 2의 가중평균액과 순자산가치 80% 중 큰 금액으로 평가합니다.

Q2. 부동산 과다보유법인은 어떻게 판정하나요?

「소득세법」 §94조와 시행령 §158조에 따라 자산총액 중 토지·건물·전세권·지상권 등의 가액 비율이 50%를 초과하면 부동산 과다보유법인입니다. 이 경우 가중평균은 순손익 2 : 순자산 3으로 역전됩니다.

Q3. 순자산가치로만 평가하는 법인은 어떤 경우인가요?

① 청산·계속곤란, ② 사업개시 3년 미만 또는 휴폐업, ③ 부동산 80% 이상, ④ 주식 80% 이상, ⑤ 잔여존속기한 3년 이내인 5가지 유형은 순손익가치를 반영하지 않고 순자산가치 100%로 평가합니다(상증령 §54④).

Q4. 순손익가치 환원율은 몇 %인가요?

2026년 현재 순손익가치환원율은 10%로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」에서 정합니다. 3년 만기 회사채 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 고시되며, 최근 3년 가중평균 순손익액을 10%로 나누어 1주당 순손익가치를 산정합니다.

Q5. 최대주주 할증은 어떻게 적용되나요?

최대주주 및 특수관계인이 보유한 비상장주식 평가액에 20%를 할증합니다(상증법 §63③). 중소기업과 중견기업, 결손금이 있는 법인의 주식 등은 할증이 배제되므로 「중소기업기본법」상 중소기업 해당 여부를 먼저 확인해야 합니다.

참고 출처