[비상장주식 평가 시리즈] 4편: 1주당 순자산가치 산정 5대 실무 논점 — 휴폐업·가공자산·자기주식 (2026)

[비상장주식 평가 시리즈] 4편: 1주당 순자산가치 산정 5대 실무 논점 — 휴폐업·가공자산·자기주식 (2026)

2026년 기준 비상장주식 1주당 순자산가치 산정의 5대 실무 논점을 정리합니다. 「상속세 및 증여세법 시행령」 §54조와 §55조는 순자산가치 산정의 큰 틀을 정하고 있지만, 실무에서는 휴폐업·분할·가공자산·자기주식처럼 조문만으로 답이 나오지 않는 쟁점이 끊이지 않습니다. 본문은 국가법령정보센터 — 상증령 §54·§55조, 소득세법 §94조와 시행령 §158조, 국세법령정보시스템 예규·판례(기획재정부 재산세제과-616, 2023.04.26.; 재재산-1494, 2004.11.10.; 법규-906, 2013.8.21.), 조세심판원 결정(조심2017광1375, 조심2018중1804, 조심2009중3073), 대법원 95누5301·2015두58775 판결, 국세청 비상장주식 평가 안내, 생활법령정보 비상장주식 평가 등 정부기관 1차 자료를 토대로 작성했습니다.

1주당 순자산가치 산정 — 5대 실무 논점 한눈 비교

실무에서 가장 자주 다투어지는 5대 쟁점입니다. 조문 자체보다 실질귀속·예규 충돌·산식 적용 시점이 결정적입니다.

# 실무 논점 핵심 판단 기준 주요 근거
1 휴폐업·계속곤란 판단 폐업이 확실하다고 인지되는 상태일 것 상증령 §54④1, 조심2017광1375
2 분할신설법인 사업영위기간 적격분할은 분할 전 동일사업 개시일부터 기산 상증령 §54④2, 재재산-1065
3 부동산 과다보유법인 자산총액 세무계산상 장부가액(기준시가 큰 경우 기준시가) 소득령 §158④, 서면-2022-자본거래-2964
4 가수금·부외부채·가공자산 실질귀속 원칙(장부 형식 무시) 대법원 95누5301, 조심2018중1804
5 자기주식 평가 소각·감자 → 차감, 일시보유 → 자산 가산 상증령 §55①, 기재부 재산세제과-616

논점 1. 휴폐업·사업의 계속이 곤란한 법인 판단

상증령 §54④1호는 청산절차 진행 또는 사업자 사망 등으로 사업 계속이 곤란한 법인을 순자산가치 100% 단독 평가 대상으로 규정합니다. 그러나 “사업의 계속이 곤란한 경우”의 의미가 명문화되어 있지 않아 다툼이 잦습니다.

조세심판원은 조심2017광1375(2017.6.12.)에서 “사업의 계속이 곤란한 경우란 경영상태 등으로 보아 폐지할 것이 확실하다고 인정되는 상태”라고 판시했습니다. 대표이사인 부친이 사망해 매출이 급감한 사례에서도 매출이 계속 발생하면 적용 불가로 보았습니다. 조심2009부1863(2009.9.3.)도 같은 취지입니다. 결국 납세자가 폐업의 객관적 입증책임을 부담합니다. 한편 대법원 2021두36868(2021.07.29., 심리불속행)은 주요업종이 변경되어 과거 3년 가중평균이 미래수익을 반영하지 못하는 경우 §54④조를 준용해 순자산가치만으로 평가할 수 있다고 판시한 바 있어, 업종 전환 사안에서는 별도의 검토 여지가 있습니다.

논점 2. 분할신설법인의 사업영위기간 판단

2017년 2월 17일 상증령 개정으로 「법인세법」 §46조의3·§46조의5·§47조의 적격분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다는 점이 명문화되었습니다(상증령 §54④2). 그 이전에는 예규가 인적분할·물적분할마다 입장이 달라 큰 혼선이 있었습니다.

분할 유형 사업개시일 기산점 주요 예규
적격 인적분할 분할 전 분할법인의 사업개시일 재재산-715(2005.7.8.), 재산세제과-118(2009.1.21.)
적격 물적분할 분할 전 동일 사업부문 사업개시일 재재산-1065(2009.6.15.), 서면법규과-973(2014.9.5.)
비적격 분할 분할신설법인이 처음 재화·용역을 공급한 날 기준-2020-법령해석재산-0206(2020.12.09.)
합병(3년 미만 + 3년 이상) 합병법인 자체의 사업개시일 기준 재산세제과-364(2018.4.25.)

한편 “사업개시일”의 일반 의미는 「부가가치세법 시행령」 §6조를 준용해 “처음으로 재화 또는 용역의 공급을 개시한 때”로 해석합니다(재산세과-574, 2010.8.10.). 대법원 2020두53576(2021.01.14.)은 건물신축판매업에서 분양계약 체결과 계약금 수령만으로는 사업개시로 보기 어렵고, 사업의 준비가 끝나 본래 사업목적을 수행할 수 있는 상태가 된 때를 기준으로 판단해야 한다고 판시했습니다.

논점 3. 부동산 과다보유법인 자산총액 산정 실무

부동산 과다보유법인 판정의 분모인 “해당 법인의 자산총액”은 단순 재무제표 금액이 아닙니다. 소득령 §158④은 세무계산상 장부가액으로 하되 토지·건물·부속시설물·구축물의 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가로 하도록 규정합니다(서면-2022-자본거래-2964, 2022.08.23.; 서면-2022-법규재산-0469, 2022.03.17.).

자산총액 포함 여부 내용
포함 토지·건물·부속시설물·구축물(기준시가 ≥ 장부가액 시 기준시가), 임차한 골프장 코스 조성비용, 부동산 취득 가능 권리(계약금·중도금 포함)
제외 건설중인 자산(준공·임시사용승인·실제 사용개시 중 가장 빠른 날 전), 영업권·산업재산권 일부, 양도일 직전 1년 내 차입금·증자로 증가한 현금·대여금·금융자산

최대주주가 양도 직전 차입·증자로 부동산 비율을 인위적으로 낮추는 행위를 막기 위해 1년 이내 증가분은 자산총액에서 차감합니다(소득령 §158④, 소득칙 §76②). 토지·건물·부동산 취득 권리는 법인장부 계정과목이 아니라 소득세법 기준으로 별도 판단해야 하므로, 다른 계정에 숨어 있는 권리도 추출해야 합니다(재산세과-541, 2009.10.26.).

논점 4. 가수금·부외부채·가공자산의 실질귀속 처리

순자산가치 평가의 핵심 원칙은 “법인에 실제 귀속되는 자산·부채만 반영”입니다. 재무상태표에 계상되어 있어도 형식적이라면 제외하고, 장부에 없어도 실제 채무라면 포함합니다(대법원 95누5301, 1996.6.10.).

  • 가수금: 대표이사 등으로부터 수령한 금액이 실제 부담해야 할 채무라면 부채에 가산. 존재 여부와 상환사실로 판단(재산세과-447, 2011.9.27.).
  • 부외부채: 법원 판결로 확정된 부외 이자비용 등은 의무확정주의에 따라 손금산입 시점에 순자산가치·순손익가치 모두 반영(조심2018중1804, 2018.11.6.).
  • 가공자산·가공계상 자본금: 실제 취득하지 않은 토지계약금이 자산으로 계상된 경우 해당 금액과 그로 인한 가지급금·자본금 과대계상분을 제거하고 순자산가치·순손익가치를 재계산(조심2009중3073, 2010.12.29.).
  • 가장납입 자본금: 일시 차입으로 외형만 갖춘 가장납입이라도 상법상 적법한 감자 절차가 없는 한 자본금은 유효(국심2002서3188, 2003.6.5.; 대법원 99두8039, 2001.3.27.).

대법원 2015두58775(2016.3.24.)는 상증령 §55의 “장부가액”이란 취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액이며, 사후 감정평가액을 반영해 재작성된 대차대조표 가액은 장부가액에 해당하지 않는다고 판시했습니다. 즉 평가기준일 자산을 시가로 평가한 가액이 장부가액(취득가액 − 감가상각비)보다 적은 경우에만 장부가액으로 갈음하며, 평가가액 자체를 장부가액으로 둔갑시킬 수 없습니다.

논점 5. 자기주식 평가 — 보유목적별 80% 하한 산식

자기주식은 보유 목적에 따라 처리가 갈립니다(상증법 집행기준 63-55-1). 소각·자본감소 목적이면 자본에서 차감하고 발행주식총수에서도 제외, 일시 보유 후 처분 목적이면 자산으로 보고 발행주식총수에 포함합니다.

보유 목적 순자산가액 처리 발행주식총수
소각·자본감소 자본에서 차감(자산 가산 없음) 제외
일시 보유 후 처분 자산으로 보아 평가기준일 현재 시가 평가 포함

과거 국세청은 일시보유 자기주식을 “취득가액”으로 가산한다고 해석했으나(서일46014-10198, 2003.2.20.), 기획재정부 재재산-1494(2004.11.10.)와 법규-906(2013.8.21.) 이후 평가기준일 현재 재평가로 입장이 일치되었습니다. 결정타는 기획재정부 재산세제과-616(2023.04.26.)입니다. 1주당 가중평균액이 순자산가치 80% 미만이고 일시보유 자기주식이 있는 경우 다음 산식을 적용합니다.

1주당 순자산가치 산식 (80% 하한 + 일시보유 자기주식)
1주당 순자산가치 = {자기주식을 제외한 순자산가액 + (자기주식수 × 1주당 순자산가치 × 80%)} ÷ 총발행주식수

좌변·우변에 모두 “1주당 순자산가치”가 들어 있으므로 연립방정식 형태로 풀어야 합니다. 조심2023서0142(2023.06.29.)도 일시보유 자기주식 보유 법인 평가 시 80% 하한 산식을 그대로 적용한다고 결정했습니다.

2026년 적용 사례 3건

사례 쟁점 판단
① 2026년 적격물적분할 후 1년차 자회사 증여 사업개시 3년 미만 해당 여부 분할 전 동일 사업부분이 5년간 영업해 왔다면 사업기간 합산 → 3년 이상으로 일반 가중평균 적용
② 가수금 8억 + 부외 미지급금 4억이 있는 가족법인 실질채무 여부 대표이사 가수금이 상환 합의된 실제 채무로 확인되면 부채 가산, 부외 미지급금도 의무 확정 시 가산하여 순자산가액 12억 차감
③ 일시보유 자기주식 10% 보유, 가중평균 90억 vs 순자산 100억 80% 하한 적용 가중평균 90억 > 순자산 80%(80억)이므로 80% 하한 미작동, 일반 가중평균액 90억 적용

실무 체크리스트 7가지

  1. 휴폐업·계속곤란 사유는 폐업 확실성을 객관 자료(이사회 결의서·세무서 폐업신고·매출 0원 추세)로 입증할 것.
  2. 분할신설법인은 적격분할 요건(법인세법 §46조의3 등) 충족 여부를 먼저 확인하고 사업기간을 산정할 것.
  3. 부동산 과다보유법인 판정 시 자산총액은 세무계산상 장부가액 기준, 토지·건물은 기준시가 큰 경우 기준시가로 환산할 것.
  4. 1년 이내 차입·증자 증가분은 자산총액에서 차감하여 인위적 비율 조작 방지.
  5. 가수금·부외부채는 실제 채무성 확인, 가공자산은 모두 제거 후 순손익가치도 재계산할 것.
  6. 자기주식은 이사회 의사록·정관으로 보유 목적(소각·일시보유)을 명확히 구분.
  7. 일시보유 자기주식이 있는 80% 하한 사안은 연립방정식 산식으로 1주당 순자산가치 재산정.

FAQ

Q1. 매출이 줄었지만 폐업하지 않은 법인도 순자산가치만으로 평가되나요?

아닙니다. 조세심판원과 대법원은 “폐업할 것이 확실하다고 인지할 수 있는 상태”만 사업의 계속이 곤란한 경우로 인정합니다(조심2017광1375). 매출 감소만으로는 부족하므로 청산결의·세무서 폐업신고 등 객관 자료가 필요합니다.

Q2. 적격물적분할로 신설된 법인이 1년차일 때도 일반 가중평균을 쓸 수 있나요?

네. 「법인세법」 §47조 요건을 갖춘 적격물적분할이라면 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산하므로 분할 전 영업이 3년을 넘겼다면 일반 3:2(또는 부동산 과다보유법인 2:3) 가중평균을 적용합니다(상증령 §54④2호).

Q3. 부동산 과다보유법인 판정 시 토지의 기준시가와 장부가액 중 어느 것을 자산총액에 넣나요?

둘 중 큰 금액입니다. 「소득세법 시행령」 §158④은 자산총액을 세무계산상 장부가액으로 하되 토지·건물의 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가로 한다고 규정합니다(서면-2022-자본거래-2964).

Q4. 장부에 없는 부외 채무도 부채로 차감할 수 있나요?

네. 순자산가치는 실질귀속 원칙을 따르므로 장부 미계상이어도 의무로서 이행이 확정된 부외부채는 부채로 가산합니다(대법원 95누5301; 조심2018중1804). 반대로 장부 계상되었어도 형식만 자산이라면 제외합니다.

Q5. 일시보유 자기주식이 있을 때 80% 하한 산식은 어떻게 푸나요?

“1주당 순자산가치 = {자기주식 제외 순자산가액 + (자기주식수 × 1주당 순자산가치 × 80%)} ÷ 총발행주식수” 산식을 1주당 순자산가치에 대해 연립방정식으로 풀어 산정합니다(기획재정부 재산세제과-616, 2023.04.26.; 조심2023서0142).

참고 출처