[비상장주식 평가 시리즈] 8편: 순자산가액에 담는 기타재산 평가 9가지 — 전환사채·신주인수권·저당권 특례 (2026)

[비상장주식 평가 시리즈] 8편: 순자산가액에 담는 기타재산 평가 9가지 — 전환사채·신주인수권·저당권 특례 (2026)

비상장주식의 1주당 순자산가치는 결국 법인이 들고 있는 자산과 부채를 하나씩 다시 값 매기는 작업입니다. 그런데 실무에서 발목을 잡는 것은 부동산이나 주식이 아니라, 장부 한 줄로 지나치기 쉬운 전환사채·신주인수권·정기금·임대보증금 같은 항목들입니다. 본문은 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령(대통령령 제36131호, 2026.2.27. 시행) 제58조·제58조의2·제58조의3·제61조·제62조·제63조, 상증법 제63조·제65조·제66조(법률 제21065호, 2026.1.2. 시행), 상증법 시행규칙 제18조의2·제18조의3(적정할인율)·제19조의2, 국세청 국세법령정보시스템 예규·집행기준, 국세청 상속·증여재산 평가 안내, 찾기쉬운 생활법령정보 — 상속세 계산 및 납부, 기획재정부 세제실 개정 자료 등 정부기관 1차 자료를 토대로 2026년 기준으로 정리했습니다.

1. 순자산가액을 채우는 자산·부채 평가의 3원칙

상증령 제55조는 순자산가액을 자산총액(시가) − 부채총액으로 정합니다. 여기서 각 자산은 상증법 제60조의 시가가 원칙이고, 시가를 확인하기 어려울 때 제61조부터 제65조까지의 보충적 평가방법이 순차 적용됩니다. 다만 보충적 평가액이 장부가액보다 작으면 장부가액으로 올려 잡는다는 점이 실무의 첫 번째 함정입니다.

순서 적용 기준 근거 주의점
① 평가기준일 현재 시가 상증법 §60① 매매·감정·수용·경매가액 포함
② 재산 종류별 보충적 평가 상증법 §61~§65 자산마다 산식이 전부 다름
③ 장부가액과 비교 상증령 §55① 취득가액−감가상각비 미만이면 장부가액
국가법령정보센터
▲ 상증령 제58조~제63조 조문 원문은 법제처 국가법령정보센터에서 확인

2. 유동자산·유형자산·무형자산 평가 기준

예금은 예입총액 + 미수이자 − 원천징수세액으로 계산합니다. 국세청 집행기준 63-58의2의2-10은 이때 지방소득세까지 차감 대상에 넣고 있습니다. 채권은 회수기간이 갈림길이어서, 5년을 넘기면 원본과 이자를 연 8% 적정할인율로 현재가치 할인합니다.

자산 보충적 평가기준 실무 포인트
예금·적금 예입총액＋미수이자−원천징수세액 지방소득세 포함해 차감
매출채권·대부금(5년 초과) 원본＋이자를 8%로 현재가치 할인 회수불능 채권은 제외
매출채권·대부금(5년 이하) 원본＋평가기준일까지 미수이자 할인 없음
재고자산 재취득가액, 불명 시 장부가액 장부가액 적용 시 유보 가감(상속증여세과-1196)
기계장치·차량·입목 MAX[재취득가액 등, 임대료 환산가액] 선박·항공기·차량은 기준경비율 차감 산식 별도
서화·골동품 2 이상 전문감정기관 감정가액 평균 감정평가심의회 가액의 150% 초과 시 심의회 가액
무체재산권 MAX[취득가액−상각액, 수입금액 현재가치] 미래 수입 불확정 시 최근 3년 평균, 10% 할인·20년 한도
장부상 영업권 취득가액−감가상각비 합병차손을 영업권 계상한 경우도 자산 합산(상속증여세과-460)

3. 국채·공채와 전환사채 — 상장 여부가 먼저다

유가증권은 상장 여부 → 거래실적 유무 → 취득 경위 순서로 갈라집니다. 상장 국채는 평가기준일 이전 2개월 최종시세 평균액과 이전 최근일 시세 중 큰 금액을 씁니다. 비상장 국채는 타인에게서 매입했다면 매입가액에 미수이자를 더하고, 그 외에는 처분예상금액으로 잡되 산정이 어려우면 둘 이상 투자매매업자의 평가액 평균을 적용합니다.

구분 상장·거래실적 있음 비상장 또는 거래실적 없음
국채·공채·사채 MAX[2개월 시세 평균, 최근일 시세] 매입가액＋미수이자 / 처분예상금액
전환사채(상증령 §58의2) MAX[2개월 시세 평균, 최근일 시세] 만기상환금액을 사채발행이율과 8% 중 낮은 이율로 할인＋발생이자

전환사채에서 낮은 이율을 쓰는 이유는 할인율이 낮을수록 현재가치가 커지기 때문입니다. 발행이율이 3%인 사모 전환사채라면 8%가 아니라 3%로 할인해 평가액이 올라갑니다. 법인세법상 전환사채 주식전환 이익 분여와는 산식·목적이 전혀 다르므로 혼용하면 안 됩니다.

4. 헷갈리는 신주인수권 3종 구분

이름이 비슷한 세 가지가 각각 다른 산식을 갖습니다. 비상장인 경우 전환이 가능한 기간인지 여부가 결정적입니다.

종류 본질 비상장 평가 핵심
신주인수권증권 사채와 분리된 신주인수 권리 전환 불가기간: 만기상환금액을 8%로 할인 / 가능기간: MAX[발행이율 할인액−8% 할인액, 인수주식가액−(배당차액＋인수가액)]
신주인수권부사채 사채＋인수권 결합 만기상환금액을 MIN[발행이율, 8%]로 할인＋발생이자, 가능기간엔 (c)−(a)＋(b)와 비교
신주인수권증서 유상증자 시 청약 권리 MIN[권리락후 주가, 권리락전 주가−배당차액]−신주인수가액

배당차액은 1주당 액면가액 × 직전기 배당률 × (사업연도 개시일부터 배당기산일 전일까지 일수) ÷ 365로 계산합니다. 세 유형 모두 둘 이상 투자매매업자가 평가한 금액으로 갈음할 수 있습니다.

국세청
▲ 유가증권 평가 예규·집행기준은 국세청 국세법령정보시스템에서 조회

5. 조건부권리·신탁이익·정기금

상증법 제65조가 규율하는 그 밖의 조건부 권리 등은 산식이 없고 적정가액이라는 열린 기준을 씁니다. 주식매수선택권도 여기에 해당한다는 것이 국세청 해석입니다(사전-2021-법규재산-1024).

권리 평가방법 할인율
조건부·존속기간 미확정·소송 중 권리 조건 성취 가능성 등 고려한 적정가액 –
신탁이익 수익권(상증령 §61) MAX[신탁재산가액 또는 수익 현재가치, 해지 시 일시금] 연 3%
유기정기금(상증령 §62) 각 연도 정기금의 현재가치 합계 연 3%, 1년분의 20배 한도
무기정기금 1년분 정기금액 × 20배 –
종신정기금 기대여명까지 각 연도 정기금 현재가치 연 3%

정기금·신탁 모두 계약을 해지해 일시금을 받을 권리가 있으면 그 일시금과 비교해 큰 금액으로 평가한다는 규정이 공통 적용됩니다.

6. 입회금·보증금 등 채무가액과 국외재산

부채 쪽도 대칭적으로 현재가치를 따집니다. 회수기간 5년을 넘는 장기채무는 8%로 할인하고, 시설물이용권 입회금처럼 회수기간이 정해지지 않았으면 5년으로 간주합니다. 국세청은 차입금도 입회금·보증금 등 채무에 포함된다고 봅니다(서일46014-10058).

기준은 최종 상환일입니다. 매년 회수되는 차입금이라도 최종 회수가 6년차라면 1~5년차 회수액까지 전부 현재가치로 평가합니다. 국외소재 재산은 상증령 제58조의3에 따라 우리 상증법 기준을 적용할 수 있으면 그대로 쓰고, 적용이 부적당하면 현지국 과세목적 평가액을, 그것도 없으면 국내외 2 이상 감정기관 감정가액을 참작합니다. 주식이라면 감정기관 범위에 신용평가전문기관·회계법인·세무법인이 포함됩니다.

7. 저당권 등이 설정된 재산 평가 특례 — 2026년 확인 사항

상증법 제66조는 담보가 걸린 재산에 대해 MAX[시가 또는 보충적 평가액, 담보하는 채권액]이라는 별도 기준을 둡니다. 순자산가액 계산에서 근저당이 설정된 공장이나 임대보증금을 받은 상가를 그대로 기준시가로만 넣으면 과소평가가 됩니다.

담보 형태 채권액 산정 범위
저당권(공동·근저당 제외) 평가기준일 현재 담보하는 채권액
공동저당권 채권액을 공동저당 재산의 평가액으로 안분
근저당권 담보하는 채권액(채권최고액이 더 적으면 채권최고액), 신용보증기관 보증분은 차감
질권·양도담보 담보하는 채권액
전세권·임대보증금 등기된 전세금 또는 임대보증금
담보신탁 계약 재산 우선수익자인 채권자에 대해 담보하는 채권액

2026년 실무에서 반드시 확인할 개정은 담보신탁입니다. 대통령령 제35351호(2025.2.28.)로 상증령 제63조에 담보신탁 계약이 담보 유형으로 명시됐고, 시행일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 종전에는 등기된 저당권이 없다는 이유로 특례를 피해가던 신탁 구조가 이제는 정면으로 포섭됩니다. 평가는 다음 3단계로 진행합니다.

단계 준비물 할 일
1단계 등기사항증명서·신탁원부 담보 형태와 담보하는 채권액을 확정
2단계 시가 자료 또는 기준시가 평가액과 담보채권액 중 큰 금액을 선택
3단계 고정자산대장 선택액이 장부가액(취득가액−감가상각비)보다 작으면 장부가액 적용

8. 2026년 적용 사례 3건

사례 상황 처리
① 2026.3.1. 증여. 평가대상 법인이 발행이율 2%·만기 5년 사모 전환사채 10억원을 보유 8%가 아닌 2%로 할인 → 현재가치가 커져 순자산가액 상승. 상장·거래실적이 없어 시세 적용 불가
② 법인 소유 물류창고에 채권최고액 24억원 근저당, 실제 대출잔액 20억원. 기준시가 17억원 채권최고액이 채권액보다 크므로 채권액 20억원 적용 → MAX[17억, 20억]＝20억원
③ 골프장 회원권 발행 법인이 회수기간 미정 입회금 30억원을 부채로 계상 회수기간 5년 간주 후 8% 할인 → 약 20.4억원으로 축소되어 순자산가액은 오히려 증가

사례 ③이 보여주듯 부채를 현재가치로 줄이는 규정은 주식 평가액을 높이는 방향으로 작용합니다. 장부금액 그대로 차감했다가 경정에서 뒤집히는 사례가 반복됩니다.

기획재정부
▲ 적정할인율·정기금 이자율 개정 연혁은 기획재정부 세제실 자료에서 확인

9. 실무 체크리스트 7가지

# 점검 항목
1 채권·채무는 최종 상환일 기준으로 5년 초과 여부를 판정했는가
2 전환사채는 발행이율과 8% 중 낮은 이율을 적용했는가
3 신주인수권 3종을 계약서상 명칭이 아니라 실질로 구분했는가
4 정기금·신탁은 해지 시 받을 일시금과 비교했는가
5 담보 재산은 등기부뿐 아니라 신탁원부까지 확인했는가
6 보충적 평가액이 장부가액보다 낮은 자산을 장부가액으로 되돌렸는가
7 국외재산은 현지 과세목적 평가액 유무를 먼저 확인했는가

이 글은 4편 순자산가치 5대 실무 논점과 5편 특수자산 평가가 다루지 않은 개별 자산·부채 평가기준을 보완합니다. 전체 산식 구조는 1편 보충적 평가방법을 함께 참고하시기 바랍니다.

10. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전환사채 평가 시 적정할인율은 몇 %인가요?

상증법 시행규칙 제18조의3에 따라 연 8%입니다. 다만 전환사채는 사채발행이율과 적정할인율 중 낮은 이율로 만기상환금액을 할인하므로, 발행이율이 8% 미만이면 발행이율을 적용합니다.

Q2. 근저당이 설정된 부동산은 채권최고액으로 평가하나요?

원칙은 평가기준일 현재 실제 담보하는 채권액입니다. 채권최고액이 채권액보다 적은 경우에만 채권최고액을 씁니다. 신용보증기관 보증이 있으면 그 보증금액을 차감합니다(상증령 제63조).

Q3. 회수기간이 정해지지 않은 입회금은 어떻게 평가하나요?

시설물이용권에 대한 입회금·보증금으로서 원본 회수기간이 정해지지 않은 것은 회수기간을 5년으로 보아 연 8%로 현재가치 할인합니다.

Q4. 담보신탁된 부동산도 저당권 특례가 적용되나요?

적용됩니다. 대통령령 제35351호(2025.2.28.)로 담보신탁 계약이 상증령 제63조에 명시됐고, 시행일 이후 결정 또는 경정하는 분부터 우선수익자에 대한 담보채권액을 비교 대상으로 삼습니다.

Q5. 유기정기금은 무한정 현재가치로 계산하나요?

아닙니다. 각 연도 정기금을 연 3%로 할인해 합산하되, 1년분 정기금액의 20배를 초과할 수 없습니다(상증령 제62조).

참고 출처(정부기관 중심)