[비상장주식 평가 시리즈] 12편: 담보 설정 재산 평가 5대 쟁점 — 공동저당 안분과 피담보채권 적정성 (2026)

비상장주식의 순자산가액을 계산할 때 가장 자주 다투는 항목은 담보가 걸린 재산입니다. 공장에는 근저당, 사업부지에는 담보신탁, 예금과 계열사 주식에는 질권이 걸린 구조에서 상속세 및 증여세법 제66조의 특례가 작동하면 기준시가로 신고한 금액이 통째로 뒤집힙니다. 본문은 법제처 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제66조(법률 제21065호), 같은 법 시행령 제63조·제55조(대통령령 제36131호, 2026.2.27. 시행), 같은 법 시행규칙 제19조의3(재정경제부령, 2026.3.20. 시행), 법인세법 시행령 제63조 제1항, 국세청 국세법령정보시스템 예규·기본통칙, 조세심판원 심판결정례, 찾기쉬운 생활법령정보 — 상속·증여재산의 평가, 재정경제부 세제 개정 자료 등 정부기관 1차 자료를 근거로 2026년 기준으로 정리했습니다.

▲ 상증법 제66조·시행령 제63조 조문 원문은 법제처 국가법령정보센터에서 확인

1. 상증법 제66조 — 시가보다 담보채권액이 크면 담보채권액

상증법 제66조는 담보가 설정된 재산에 대해 MAX[제60조에 따라 평가한 가액, 그 재산이 담보하는 채권액]이라는 별도 기준을 둡니다. 시가주의 원칙(제60조)을 정면으로 밀어내는 구조여서, 시가나 감정가액이 있어도 담보채권액이 더 크면 담보채권액으로 평가합니다.

대상은 2018년 12월 31일 개정으로 4가지로 정리됐습니다. ① 저당권·「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」상 담보권·질권이 설정된 재산, ② 양도담보재산, ③ 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함), ④ 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 체결한 신탁계약 재산입니다. 네 번째 담보신탁은 시행령 제63조 제3항이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조 제1항 제5호·제6호 재산을 대상으로 한정합니다.

2. 담보 유형별 채권액 산정 6가지

시행령 제63조 제1항은 담보 유형마다 채권액을 다르게 잡습니다. 아래 6가지 중 어디에 해당하는지가 첫 갈림길입니다.

구분	담보 유형	채권액 산정 방법
1호	저당권(공동·근저당 제외)	그 재산이 담보하는 채권액
2호	공동저당권	채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재 가액으로 안분한 가액
3호	근저당권	평가기준일 현재 그 재산이 담보하는 채권액
4호	질권 설정 재산·양도담보재산	그 재산이 담보하는 채권액
5호	전세권 등기 재산	등기된 전세금(임대한 경우 임대보증금)
6호	담보 목적 신탁계약 재산	우선수익자인 채권자에 대해 담보하는 채권액

같은 조 제2항은 세 가지 보정 규칙을 더합니다. 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적으면 채권최고액을 쓰고, 물적담보 외에 신용보증기관의 보증이 붙어 있으면 보증금액을 차감하며, 하나의 재산이 여러 채권의 담보로 잡혀 있으면 채권액의 합계액으로 계산합니다.

3. 방향이 반대인 두 규정 — 안분과 합산

실무에서 가장 많이 뒤섞이는 대목입니다. 안분과 합산은 담보 관계의 방향이 정반대일 때 각각 작동합니다.

담보 구조	적용 규정	계산	결과 방향
1개 채무 ← 여러 재산(공동저당)	상증령 §63①2	채권액 × (해당 재산 평가액 ÷ 공동담보 재산 평가액 합계)	재산별로 나눠 배분
1개 재산 ← 여러 채권	상증령 §63②	그 재산이 담보하는 채권액의 합계액(전세금·임차보증금채권 포함)	한 재산에 합쳐 반영

안분 기준이 되는 가액은 시장가격이 아니라 평가기준일 현재 상증법에 따라 평가한 가액입니다. 감정가액과 개별공시지가 중 무엇을 쓰느냐에 따라 배분 비율이 달라집니다.

▲ 공동담보 안분 관련 기본통칙·예규는 국세청 국세법령정보시스템에서 조회

4. 명문 규정이 없는 혼합담보 — 기본통칙이 메운다

문제는 시행령 제63조 제1항 제2호가 공동「저당권」만 규정한다는 점입니다. 하나의 채무에 담보신탁과 질권이 섞인 혼합 구조에는 안분 규정이 명문화돼 있지 않습니다.

이 공백은 상증법 기본통칙 66-63…3 [공동담보된 재산의 평가방법]이 메웁니다. 평가할 재산과 그 밖의 재산에 동일한 공동저당권 등이 설정돼 있거나 동일한 채무를 담보하기 위해 양도담보된 경우, 평가할 재산이 담보하는 채권액은 전체 채권액을 평가할 재산과 그 밖의 재산의 가액(평가기준일 현재 법에 따른 평가액)으로 안분해 계산한다고 정하고 있습니다.

조세심판원도 같은 결론입니다. 조심2007중4035(2010.9.14.)은 하나의 채무에 사업부지 담보신탁과 예금·주식 질권 등 여러 자산이 함께 담보로 제공된 사안에서, 전체 채권액을 평가할 재산과 평가기준일 현재 그 밖의 재산의 가액으로 안분해 계산하는 것이 타당하다고 판단했습니다.

5. 피담보채권가액이 과도하면 특례를 벗어날 수 있다

다만 제66조가 무제한인 것은 아닙니다. 대법원 91누2137(1993.3.23.)은 피담보채권최고액이 통상 재산의 실제가액 범위 내에서 결정된다고 보면서도, 예외적으로 실제가액보다 큰 금액으로 근저당이 설정된 경우에는 납세의무자가 그 사정을 입증해 규정의 적용에서 벗어날 수 있다고 판시했습니다.

서면법규과-635(2014.6.24.)도 증여시점에 재산을 담보하는 채권액이 재산의 실제가액보다 크다는 사실을 납세자가 입증하면 제66조를 적용하지 않는다고 회신했습니다. 같은 회신은 2 이상 공신력 있는 감정기관의 감정가액 평균액이 그 실제가액에 포함될 수 있다고 보았습니다. 즉 입증 수단은 감정입니다.

쟁점	원칙	예외	근거
채권최고액과 실제가액	채권최고액은 실제가액 범위 내로 추정	초과 사실 입증 시 §66 적용 배제	대법원 91누2137
입증책임	과세관청이 아닌 납세의무자	–	대법원 91누2137
입증 자료	–	2 이상 감정기관 감정가액의 평균액	서면법규과-635

6. 2026년 확인해야 할 개정 사항

정부조직 개편에 따라 위임 문언이 일괄 정비됐습니다. 산식이 바뀐 것은 아니지만 평가보고서의 근거 조문 표기는 갱신해야 합니다.

규정	개정일	내용
상증령 §63②	2025.12.30.	신용보증기관 위임 문언 기획재정부령 → 재정경제부령
상증칙 §19의3	2026.1.2.	신용보증기관의 범위 = 법인세법 시행령 §63① 각 호 법인(신용보증재단중앙회·산업기반신용보증기금·한국주택금융공사·건설산업기본법상 공제조합 등)
상증령 §63①	2025.2.28.	제6호 담보 목적 신탁계약 재산 명시(시행일 이후 결정·경정분부터)
현행 법령	–	상증법 법률 제21065호, 상증령 대통령령 제36131호(2026.2.27.), 상증칙 재정경제부령(2026.3.20.)

▲ 위임 문언 정비 등 세제 개정 동향은 재정경제부에서 확인

7. 2026년 적용 사례 3건

사례 1 — 공동저당 안분으로 순자산이 10억 원 늘어난 경우. 평가대상 법인이 채무 30억 원에 대해 A토지와 B건물을 공동저당으로 제공했습니다. 보충적 평가액은 A 12억 원, B 8억 원(합계 20억 원)입니다. 안분하면 A는 30억 × 12/20 = 18억 원, B는 30억 × 8/20 = 12억 원입니다. 각각 MAX 비교를 거쳐 A는 18억 원, B는 12억 원으로 평가되어 자산총액이 20억 원에서 30억 원으로 10억 원 증가합니다.

사례 2 — 담보신탁과 질권이 섞인 혼합담보. 채무 90억 원을 담보하기 위해 사업부지는 담보신탁(보충적 평가액 20억 원), 정기예금 10억 원과 계열사 주식 10억 원에는 질권을 설정했습니다. 담보재산 평가액 합계는 40억 원입니다. 기본통칙 66-63…3과 조심2007중4035에 따라 안분하면 사업부지 몫은 90억 × 20/40 = 45억 원입니다. MAX[20억, 45억] = 45억 원으로 평가되어 25억 원이 추가로 자산에 반영됩니다.

사례 3 — 납세자 입증으로 특례를 벗어난 경우. 근저당 채권최고액 40억 원이 설정된 공장의 보충적 평가액이 15억 원이었습니다. 그러나 납세자가 공신력 있는 2개 감정기관의 감정가액 평균 18억 원을 제출하고, 채권최고액이 실제가액을 크게 초과한 사정(계열사 연대보증 목적의 과다 설정)을 입증했습니다. 대법원 91누2137·서면법규과-635 취지에 따라 제66조 적용이 배제되어 18억 원으로 평가, 자산이 22억 원 줄었습니다.

▲ 상속·증여재산 평가 일반 안내는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인

8. 실무 체크리스트 6단계

단계	준비물	확인 내용
1단계	등기사항증명서·신탁원부·질권설정계약서	담보 유형을 상증령 §63① 1~6호 중 하나로 확정
2단계	여신거래약정서	1채무 다자산이면 안분, 1자산 다채권이면 합산
3단계	등기부 채권최고액	근저당은 채권최고액과 담보채권액 중 작은 금액
4단계	신용보증기관 보증서	보증금액 차감(상증칙 §19의3 → 법인세령 §63①)
5단계	감정평가서·기준시가 자료	담보채권액과 상증법 §60 평가액 중 큰 금액 선택
6단계	고정자산대장	선택액이 장부가액보다 작으면 장부가액 적용(상증령 §55①)

담보 유형별 채권액 산정 일람은 8편 기타재산 평가, 시가와 보충적 평가의 순서는 상속·증여 재산평가 6가지 방법에서 다룹니다. 본편은 안분·합산의 방향 구분과 피담보채권 적정성 입증이라는 각론입니다.

9. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 하나의 부동산에 근저당과 임대보증금이 함께 있으면 어떻게 평가하나요?

상증령 제63조 제2항에 따라 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 계산합니다. 전세금채권과 임차보증금채권도 합산 대상에 포함되므로, 근저당 채권액과 임대보증금을 더한 금액과 상증법 제60조 평가액을 비교해 큰 금액으로 평가합니다.

Q2. 공동저당 안분은 어떤 가액을 기준으로 나누나요?

평가기준일 현재 상증법에 따라 평가한 가액입니다. 시장 호가나 장부가액이 아니라 공동담보에 묶인 재산 전부를 같은 상증법 기준으로 평가한 뒤 그 비율로 채권액을 배분합니다.

Q3. 담보신탁과 질권이 섞여 있으면 안분 규정이 없는데 어떻게 하나요?

상증법 기본통칙 66-63…3과 조심2007중4035(2010.9.14.)에 따라 전체 채권액을 평가할 재산과 그 밖의 재산의 평가기준일 현재 가액으로 안분합니다. 담보 형태가 저당권이 아니어도 동일한 채무를 여러 자산이 담보하면 같은 논리가 적용됩니다.

Q4. 담보채권액이 재산의 실제 가치보다 크면 무조건 그 금액으로 평가되나요?

아닙니다. 대법원 91누2137과 서면법규과-635에 따르면 담보채권액이 실제가액보다 크다는 사실을 납세자가 입증하면 상증법 제66조 적용이 배제됩니다. 다만 입증책임은 납세의무자에게 있고, 2 이상 공신력 있는 감정기관의 감정가액 평균액이 대표적인 입증 자료입니다.

Q5. 신용보증기금 보증이 함께 붙어 있으면 채권액에서 빼나요?

네. 물적담보 외에 신용보증기관의 보증이 있으면 담보하는 채권액에서 그 보증금액을 차감합니다. 신용보증기관의 범위는 상증칙 제19조의3이 법인세법 시행령 제63조 제1항 각 호의 법인으로 정하고 있습니다.

참고 출처(정부기관 중심)

상속세 및 증여세법 제60조·제66조 조문, 같은 법 시행령 제55조·제63조 및 시행규칙 제19조의3 조문, 법인세법 시행령 제63조 조문, 상증법 기본통칙 66-63…3, 국세청 예규(서면법규과-635), 조세심판원 결정례(조심2007중4035), 대법원 판례(91누2137), 법제처 국가법령정보센터 안내, 찾기쉬운 생활법령정보 안내, 재정경제부 세제 개정 자료 등을 참조했습니다.