비영리법인 취득세 계산 5단계 — 취득시기·사실상취득가격·표준세율 2.8%·60일 신고 (2026)

비영리법인이 건물 하나를 사면 취득세는 자동으로 결정되지 않습니다. 「지방세법」은 ① 그것이 ‘취득’인지, ② 언제 취득했는지, ③ 얼마로 볼 것인지, ④ 어떤 세율을 곱할지, ⑤ 언제까지 신고할지를 각각 다른 조문에서 따로 정해 두었습니다. 다섯 단계 중 하나만 어긋나도 세액이 달라지고, 특히 마지막 단계를 놓치면 산출세액의 80%가 얹히는 중가산세가 기다립니다. 이 글은 감면이나 중과세가 아니라 「지방세법」 본체가 정한 취득세 계산 구조 5단계를 2026년 시행 조문으로 정리한 것입니다.

1단계 · 그것이 ‘취득’인가 (지법 §6·§7)

「지방세법」 제6조 제1호는 취득을 매매·교환·상속·증여·기부·현물출자·건축·개수·매립·간척 등 원시취득, 승계취득, 유상·무상의 모든 취득으로 정의합니다. 핵심은 제7조 제2항입니다. 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 등기를 미루면 취득세를 피할 수 있다는 오해가 실무에서 가장 비싼 실수입니다.

유형	해당 사례	근거
승계취득 (소유권 이전)	유상승계 = 매매·교환·현물출자 무상취득 = 상속·증여·기부	§6 1호
원시취득 (소유권 창설)	토지 매립·간척, 건축물 신축·증축, 선박 건조, 「민법」상 시효취득	§6 1호
간주취득 (취득의제)	토지 지목변경, 건축물 개수, 차량·선박 종류변경, 과점주주의 주식취득	§7⑤·⑭
과세대상	부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·양식업권 및 골프·승마·콘도미니엄·종합체육시설·요트 회원권	§7①

비영리법인이 특히 유의할 대목은 지목변경과 개수입니다. 사들인 임야를 주차장으로 바꾸거나 노후 회관을 대수선하면, 새로 산 것이 없어도 ‘취득’이 발생합니다. 취득의 범위가 아니라 세율이 무거워지는 대도시 중과·사치성 재산 문제는 비영리법인 취득세 중과세 5가지 기준에서 따로 다뤘습니다.

2단계 · 취득시기는 언제인가 (지령 §20)

취득시기는 과세표준·세율·신고기한이 모두 걸린 기준점입니다. 「지방세법 시행령」 제20조가 유형별로 정합니다.

취득 유형	취득시기
무상취득(증여·기부)	계약일
상속·유증	상속 또는 유증 개시일
유상승계취득	사실상의 잔금지급일(확인 불가 시 계약상 잔금지급일, 명시 없으면 계약일부터 60일 경과한 날)
건축·개수	사용승인서 교부일과 사실상 사용일 중 빠른 날(임시사용승인 포함)
연부취득	사실상의 연부금 지급일마다
수입에 따른 취득	국내 반입일(보세구역 경유 시 수입신고필증 교부일)

무상·유상 모두 계약해제 구제가 있습니다. 등기·등록을 하지 않은 상태에서 화해조서·공정증서·계약해제신고서로 해제 사실이 입증되면 취득으로 보지 않습니다. 다만 기한이 다릅니다 — 무상은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 유상은 취득일부터 60일입니다.

3단계 · 과세표준은 얼마인가 (지법 §10의2~§10의6)

2023년 이후 취득세 과세표준 체계는 ‘신고가액’에서 사실상취득가격과 시가인정액이라는 두 축으로 전면 개편됐습니다.

취득 유형	과세표준	근거
무상취득 — 상속	시가표준액	§10의2②1호
무상취득 — 시가표준액 1억원 이하	시가인정액과 시가표준액 중 납세자 선택	§10의2②2호 지령 §14의2
무상취득 — 그 밖	시가인정액(산정 곤란 시 시가표준액)	§10의2②3호
유상승계취득	사실상취득가격	§10의3①
원시취득(신축 등)	사실상취득가격 (법인 아닌 자가 확인 불가 시 시가표준액)	§10의4
부당행위계산 대상	시가인정액으로 결정 가능	§10의3②

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월(평가기간) 사이의 매매사례가액·감정가액 평균액·경매가액·공매가액입니다(지령 §14①). 감정가액으로 신고하려면 둘 이상의 감정기관에 의뢰해야 하고, 시가표준액 1억원 이하인 경우에만 한 곳으로 족합니다.

비영리법인에게 결정적인 것은 사실상취득가격의 범위(지령 §18)입니다. 법인은 개인보다 넓게 잡힙니다.

포함되는 간접비용	포함되지 않는 비용
건설자금이자·금융비용※, 할부·연부 이자와 연체료※, 농지보전부담금·대체산림자원조성비 등 법정 부담금, 취득 관련 용역비·수수료, 조건부담액·채무인수액, 국민주택채권 매각차손, 공인중개사 중개보수※, 붙박이 가구·가전 설치비용, 정원·부속시설물 조성비	판매를 위한 광고선전비와 부대비용, 전기·가스·열 이용자 분담금, 이주비·지장물 보상금, 부가가치세

※ 표시 항목(건설자금이자·할부이자·중개보수)은 법인이 아닌 자는 제외됩니다. 즉 비영리법인은 이 세 항목까지 과세표준에 넣어야 하며, 개인과 같은 값으로 신고하면 과소신고가 됩니다(지령 §18① 단서).

4단계 · 어떤 세율을 곱하는가 (지법 §11·§12)

부동산 취득의 표준세율입니다. 비영리사업자는 무상취득 세율에서 우대를 받습니다.

구분	취득세	지방교육세	농특세	합계
상속 — 농지	2.3%	0.06%	0.2%	2.56%
상속 — 농지 외	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
상속 외 무상취득 — 비영리사업자	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
상속 외 무상취득 — 그 밖	3.5%	0.3%	0.2%	4.0%
원시취득(신축)	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
공유물·합유물·총유물 분할	2.3%	0.06%	0.2%	2.56%
그 밖의 원인(매매) — 농지 외	4.0%	0.4%	0.2%	4.6%

부동산 외 자산은 제12조입니다. 등기·등록 대상 선박 원시취득 2.02%, 비영업용 승용차(경차 외) 7%, 「건설기계관리법」 등록대상 기계장비 3%, 입목·광업권·어업권·회원권은 일률 2%입니다. 부가세목인 농어촌특별세 산정 방식은 취득세에 붙는 농어촌특별세에서 별도로 정리했습니다.

5단계 · 언제까지 신고·납부하는가 (지법 §20·§21)

취득세는 신고납부 세목입니다. 신고하는 때에 세액이 확정되고, 신고가 없으면 보통징수로 부과고지됩니다.

사유	신고·납부 기한
일반(유상승계·원시취득 등)	취득일부터 60일
무상취득(상속 제외)·부담부 증여	취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
상속·실종	개시일(실종선고일)이 속하는 달의 말일부터 6개월(국외 거주 상속인 있으면 9개월)
중과세 대상이 된 경우	사유 발생일부터 60일(기납부세액 공제)
비과세·감면 후 추징사유 발생	사유 발생일부터 60일
등기·등록을 하려는 경우	위 기한 이내라도 등기신청서 접수일까지 먼저 납부

제재는 두 층입니다. 신고·납부의무를 다하지 않으면 「지방세기본법」 제53조~제55조의 무신고·과소신고·납부지연가산세가 붙고(§21①), 사실상 취득한 뒤 신고하지 않고 매각하면 산출세액에 100분의 80을 가산합니다(§21②). 감면 후 목적사업 미사용으로 인한 추징은 성격이 달라 취득세 감면 추징 사유와 정당한 사유에서 다뤘습니다.

2026년에 달라진 3가지

항목	개정 내용	적용시기
배우자·직계존비속 간 취득의 증여의제 (§7⑪, §10의3②)	대가 지급 사실이 증명되어도, 그 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상취득으로 보지 않음(= 증여의제)	2026.1.1. 이후 취득분 (부칙 §3)
골프장 승계취득 중과(§13⑤)	골프장업·사실상 골프장을 승계취득하는 경우 중과 적용 범위 정비	2026.1.1. 이후 승계취득분 (부칙 §4)
고급주택 취득 중과(§13⑤3호)	고급주택 판정 기준 개정	2026.7.1. 시행 이후 취득분 (부칙 §1 단서·§5)

세 번째 항목은 시행일이 연초가 아니라 7월 1일이라는 점이 함정입니다. 2026년 상반기 취득분과 하반기 취득분에 다른 기준이 적용됩니다.

사례로 확인하기

사례 1 — 사회복지법인의 회관 신축. 공사비 20억원, 건설자금이자 4천만원, 설계·감리 용역비 1억원, 붙박이 가구 3천만원, 부가가치세 2억원을 지출하고 2026년 5월 10일 임시사용승인을 받아 5월 3일부터 사실상 사용을 시작했습니다. ① 취득시기는 사실상 사용일인 5월 3일(임시사용승인일보다 빠름), ② 과세표준은 20억 + 0.4억 + 1억 + 0.3억 = 21억 7천만원(부가가치세 2억원은 제외), ③ 원시취득 세율 2.8%를 적용해 취득세 6,076만원, 지방교육세·농특세를 더한 부담은 21억 7천만원 × 3.16% = 약 6,857만원, ④ 신고기한은 7월 1일(5월 3일부터 60일)입니다. 개인이라면 건설자금이자 4천만원이 빠지지만, 법인이므로 포함됩니다.

사례 2 — 학술재단이 시가표준액 8천만원 건물을 기부받은 경우. 시가표준액이 1억원 이하이므로 §10의2②2호에 따라 시가인정액과 시가표준액 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 인근 매매사례가액이 1억 2천만원이라면 시가표준액 8천만원을 택하는 편이 유리합니다. 세율은 비영리사업자 무상취득 2.8%가 적용돼 취득세 224만원, 부가세목 포함 약 253만원이며, 신고기한은 계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 다만 이 계산은 감면을 적용하기 전 금액으로, 「지방세특례제한법」상 감면 요건을 충족하면 별도로 경감됩니다.

자주 묻는 질문

등기를 하지 않으면 취득세를 내지 않아도 되나요?

아닙니다. 「지방세법」 제7조 제2항은 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 그 소유자 또는 양수인을 취득자로 규정합니다. 오히려 신고하지 않고 매각하면 제21조 제2항에 따라 산출세액의 80%가 가산됩니다.

비영리법인의 사실상취득가격은 개인과 어떻게 다른가요?

「지방세법 시행령」 제18조 제1항 단서에 따라 법인이 아닌 자는 건설자금이자, 할부·연부 이자와 연체료, 공인중개사 중개보수를 제외합니다. 법인인 비영리법인은 이 세 항목을 모두 과세표준에 포함해야 하므로, 같은 물건을 같은 값에 사도 과세표준이 더 큽니다.

증여받은 부동산의 과세표준은 무엇으로 신고하나요?

원칙은 시가인정액입니다. 다만 상속은 시가표준액, 시가표준액 1억원 이하는 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택합니다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액 평균액·경매가액·공매가액이며, 감정가액으로 신고하려면 원칙적으로 감정기관 두 곳의 감정서가 필요합니다.

2026년에 가족 간 부동산 거래 기준이 바뀌었다고 하는데요?

네. 2026년 1월 1일 이후 취득분부터, 배우자·직계존비속에게 대가를 지급한 사실이 소득·처분대금 등으로 증명되더라도 그 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상취득으로 보지 않고 증여로 취득한 것으로 봅니다(§7⑪ 4호 단서, 부칙 제3조).