비거주자·외국인 국내 부동산 양도세 — 원천징수 10% vs 20% 5가지 핵심 (2026)

해외에 사는 재외국민이나 외국인이 한국에 둔 아파트·토지를 팔면 양도소득세는 어떻게 낼까요? 국내에 살지 않는 사람도 국내에 있는 자산을 양도하면 「소득세법」 제119조에 따라 비거주자의 국내원천 양도소득으로 과세됩니다. 특히 매수자가 대금의 일부를 미리 떼는 원천징수가 핵심입니다. 이 글에서는 2026년 기준으로 과세대상·원천징수·조세조약·신고를 표로 정리합니다.

1. 비거주자 양도소득세란 무엇인가

비거주자란 국내에 주소나 183일 이상의 거소를 두지 않은 사람으로, 국적과는 무관합니다. 외국 영주권을 얻어 해외에 정착한 재외국민이나 외국인이 대표적입니다. 거주자는 국내외 모든 자산의 양도소득에 과세되지만, 비거주자는 국내에 원천을 둔 소득에만 과세됩니다(소득세법 제119조). 즉 한국에 있는 부동산이나 내국법인 주식을 팔았을 때만 우리나라가 양도세를 매길 수 있습니다. 반대로 이 비거주자가 미국 부동산을 팔았다면 한국은 과세하지 않습니다.

2. 어떤 소득이 과세대상인가

비거주자에게 과세하는 국내원천 양도소득은 크게 부동산등양도소득과 유가증권양도소득 두 가지입니다(소득세법 제119조 제9호·제11호).

구분	과세대상(국내원천 양도소득)
부동산등양도소득 (제119조 9호)	국내에 있는 토지·건물, 부동산에 관한 권리(분양권·전세권 등), 부동산 과다보유법인 주식 등의 양도
유가증권양도소득 (제119조 11호)	내국법인 주식·출자지분 등의 양도(상장·비상장, 일정 지분·조약 요건에 따라 과세 여부 결정)

여기서 부동산 과다보유법인이란 자산총액 중 부동산 비율이 50% 이상인 법인을 말합니다. 이런 법인 주식은 실질이 부동산이므로, 주식이더라도 부동산등양도소득으로 보아 우리나라가 과세권을 갖습니다. 자세한 소득 구분은 국세청 안내를 참고하세요.

3. 과세방법 — 신고납부 vs 원천징수

비거주자의 양도소득 과세방법은 국내사업장 유무에 따라 갈립니다(소득세법 제121조). 다만 부동산·주식 양도소득은 국내사업장이 없어도 거주자와 동일하게 양도소득세로 신고·납부하는 것이 원칙입니다.

항목	내용
세율	거주자와 동일(부동산 보유기간별 6~45%·미등기 70% 등)
장기보유특별공제	적용 가능(보유 3년 이상 요건 충족 시)
1세대 1주택 비과세	원칙 배제(출국 후 2년 내 양도 등 일부 예외)
신고 방법	거주자와 같이 예정·확정신고, 원천징수세액은 기납부세액 공제

가장 큰 차이는 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 배제된다는 점입니다. 국내에 살지 않으므로 ‘1세대’를 판정할 실익이 없기 때문입니다. 다만 이민 등으로 출국한 뒤 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 등 시행령이 정한 예외에 해당하면 비과세가 유지될 수 있습니다.

4. 핵심 — 매수자의 원천징수(10% vs 20%)

비거주자에게서 부동산이나 주식을 사는 매수자(양수자)는 대금을 지급할 때 세금을 미리 떼어 세무서에 내야 합니다(소득세법 제156조). 비거주자가 세금을 내지 않고 대금을 국외로 반출하는 것을 막기 위한 안전장치입니다.

구분	원천징수세액(제156조)
원칙	양도가액(지급금액)의 10%
취득가액 확인 시	양도차익의 20%와 양도가액의 10% 중 적은 금액
징수·납부 시기	대금 지급일이 속한 달의 다음 달 10일까지
정산	비거주자가 양도세 확정신고 시 기납부세액으로 공제·환급

취득가액과 양도비용이 증빙으로 확인되면, 매수자는 양도차익의 20%와 양도가액의 10% 중 적은 쪽으로 원천징수합니다. 취득가액이 확인되지 않으면 무조건 양도가액의 10%를 뗍니다. 원천징수된 세액은 나중에 비거주자가 정식으로 양도세를 신고할 때 이미 낸 세금으로 정산되므로, 이중과세되는 것은 아닙니다.

5. 계산 사례 — 재외국민의 아파트 양도

미국 영주권자인 재외국민 C씨가 5년 전 3억 원에 산 서울 아파트를 8억 원에 팔았다고 가정하겠습니다(취득가액 확인됨).

단계	금액
양도가액	8억 원
− 취득가액	3억 원
= 양도차익	5억 원
원천징수 ①양도가액×10%	8,000만 원
원천징수 ②양도차익×20%	1억 원
매수자 원천징수액(적은 쪽)	8,000만 원(①<②)

매수자는 둘 중 적은 8,000만 원을 떼어 세무서에 냅니다. C씨는 이후 양도세 확정신고를 통해 장기보유특별공제 등을 반영한 실제 세액을 계산하고, 원천징수된 8,000만 원을 기납부세액으로 공제받습니다. 실제 세액이 원천징수액보다 적으면 차액을 환급받고, 많으면 추가로 납부합니다.

6. 조세조약 — 부동산은 한국, 주식은 다를 수 있다

비거주자가 거주하는 나라와 한국 사이에 조세조약이 있으면, 국내세법보다 조약이 우선 적용됩니다. 자산 종류에 따라 과세권이 달라집니다.

자산	조세조약상 과세권
국내 부동산	소재지국(한국) 과세 — 조약과 무관하게 한국이 과세
일반 주식	원칙 거주지국 과세 → 조약에 따라 한국이 과세 못 할 수 있음
부동산주식	자산 50%↑ 부동산 법인 주식은 소재지국(한국) 과세

즉 부동산은 어느 나라 사람이든 한국에서 과세되지만, 순수 주식 양도차익은 조약상 거주지국(예: 미국)만 과세하고 한국은 과세하지 못하는 경우가 많습니다. 조약상 비과세·제한세율을 적용받으려면, 원천징수 전에 「조세조약상 소득에 대한 제한세율 적용신청서」를 매수자를 통해 세무서에 제출해야 합니다. 조약 내용은 기획재정부·국세법령정보시스템에서 확인할 수 있습니다.

7. 신고·양도자금 국외반출

비거주자도 부동산 양도 시 예정신고(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월)와 다음 해 5월 확정신고를 해야 합니다. 국내에 납세관리인을 지정해 신고를 대행하게 하는 것이 일반적입니다. 또한 매각대금을 국외로 송금하려면 은행에서 부동산 매각자금 확인서(자금출처확인서)를 요구하므로, 관할 세무서에서 양도세 납부를 확인받아야 합니다. 신고 절차 전반은 양도소득세 신고·납부 편과 찾기 쉬운 생활법령정보를 참고하세요.

8. 2026년 무엇이 달라졌나

항목	2026년 기준
원천징수 방식	양도가액 10% vs 양도차익 20% 중 적은 금액 유지
양도세율	거주자와 동일한 기본세율·중과세율 적용
외국인 부동산 관리	외국인 취득·양도 신고 및 자금출처 검증 강화
조약 적용	제한세율·비과세는 사전 신청서 제출 요건 유지

2026년에도 원천징수 구조와 세율 체계는 큰 변동 없이 유지됩니다. 다만 정부는 외국인·비거주자의 국내 부동산 거래에 대한 신고·자금출처 검증을 강화하는 추세입니다(정책브리핑). 이민을 준비하는 거주자라면 출국 시점의 과세 문제를 다룬 국외전출세 편도 함께 확인하면 좋습니다.

9. 추가 사례 — 상황별 과세 결과

상황	결과
취득가액 증빙이 없는 부동산 양도	양도가액의 10% 원천징수(차익 비교 불가)
조약상 거주지국만 과세하는 주식	제한세율 신청 시 한국 과세 배제
부동산 50%↑ 법인 주식 양도	부동산주식 → 한국이 과세
출국 후 2년 내 종전 1주택 양도	요건 충족 시 비과세 유지 가능

표에서 보듯 취득가액 증빙 여부와 조세조약에 따라 실제 세부담이 크게 달라집니다. 특히 취득가액을 입증하지 못하면 양도차익이 적어도 양도가액의 10%가 그대로 원천징수되므로, 취득 당시 계약서·증빙을 반드시 보관해 두어야 합니다. 반대로 조약을 잘 활용하면 순수 주식 양도는 한국에서 과세되지 않을 수 있습니다.

10. 비거주자·거주자 양도세 한눈에 비교

구분	비거주자	거주자
과세범위	국내원천 자산만	국내외 모든 자산
매수자 원천징수	있음(10% or 20%)	없음
1세대 1주택 비과세	원칙 배제	적용
조세조약	적용(제한세율·비과세)	해당 없음

정리하면 비거주자 양도세의 특징은 ①국내원천 자산만 과세 ②매수자의 원천징수 ③1세대 1주택 비과세 배제 ④조세조약 우선 네 가지입니다. 국내 주식 양도세 일반은 국내 주식 양도소득세 편에서, 해외자산 투자자라면 해외주식 양도소득 편에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 비거주자가 국내 부동산을 팔면 세율은 얼마인가요?
비거주자도 거주자와 동일한 양도소득세율(보유기간별 기본세율 6~45%, 미등기 70% 등)이 적용됩니다. 다만 매수자가 대금 지급 시 양도가액의 10% 또는 양도차익의 20% 중 적은 금액을 먼저 원천징수하고, 비거주자는 확정신고로 정산합니다.

Q2. 매수자가 왜 세금을 떼나요?
비거주자가 세금을 내지 않고 매각대금을 국외로 반출하는 것을 막기 위해 소득세법 제156조는 매수자(양수자)에게 원천징수 의무를 부과합니다. 원천징수한 세액은 다음 달 10일까지 세무서에 납부합니다.

Q3. 비거주자도 1세대 1주택 비과세를 받나요?
원칙적으로 배제됩니다. 다만 이민 등으로 출국한 뒤 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 등 시행령이 정한 예외 요건을 충족하면 비과세가 유지될 수 있습니다.

Q4. 외국에 살면 조세조약으로 세금을 안 낼 수 있나요?
부동산 양도소득은 조약과 무관하게 소재지국인 한국이 과세합니다. 반면 순수 주식 양도소득은 조약상 거주지국만 과세하는 경우가 많아, 제한세율 적용신청서를 제출하면 한국 과세가 배제될 수 있습니다.

※ 본 글은 2026년 시행 「소득세법」과 국세청·기획재정부 안내, 조세조약을 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 과세대상 여부·원천징수·조약 적용은 거주지국과 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 국세청 홈택스 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.