[부동산 세무 쟁점시리즈 9] 부동산 손익귀속시기 쟁점 2가지 핵심: 작업진행률 & 계약 해제

9월, 토, 2025
Tax , Accounting

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참고·출처(정부·공공 위주)

법인세법 시행령 §69: 진행기준 원칙·예외, 해약 시 차액 처리 명문 규정.
법인세법 시행규칙 §34: 작업진행률 정의·산식, 산정 불가 요건.
소득세법 시행령 §48: 개인 건설·용역 수입시기(완성 원칙·장기 진행기준 강제)
국세청 기본통칙·자주묻는Q&A: 미분양 존재 시 분양수익·원가 계산, 손해배상금 판결확정 귀속 등 실무 해석.

부동산 세무 쟁점 시리즈

부동산 판매·건설 분야에서 “언제 수익과 비용을 인식하느냐”는 세액과 리스크를 좌우하는 결정 변수입니다. 이번 편에서는 실무에서 자주 충돌하는 두 축—① 작업진행률(진행기준)과 ② 계약 해제—을 정부 공식 근거를 바탕으로 정리하고, 분쟁 가능 구간을 체크리스트로 제시합니다. (근거: 법인세법 시행령 §69, 시행규칙 §34, 소득세법 시행령 §48, 국세청 집행기준)

1) 큰 그림: 판단 축과 법적 근거

판단 축	핵심 개념	1차 근거	세무 포인트
작업진행률(진행기준)	계약기간 1년 이상 건설·제조·기타 용역(도급·예약매출 포함)은 착수일부터 인도일까지 매 사업연도에 진행률로 수익·비용 인식	법인세법 시행령 §69①·②, 시행규칙 §34	진행률 산식과 “직전 사업연도말까지 익금산입액” 차감이 핵심. 진행률 산정 불가 시 ‘인도 기준’ 전환.
인도/완성 기준	진행기준 예외(산정 불가 등)·단기계약·특정 요건 시 인도/완성 시점 인식	시행령 §69②, 소득세법 시행령 §48	법인/개인, 거래 유형에 따라 인도·사용수익·등기 등 빠른 날이 앞설 수 있음.
계약 해제	진행기준으로 인식한 금액과 확정금액 간 차액은 ‘해약일’ 사업연도에 반영	시행령 §69③	2012.1.1. 이후 사업연도 적용 취지. 후발 경정청구와의 관계 유의.

2) 작업진행률, ‘산식’이 만든다

진행률은 “해당 사업연도말까지의 총공사비 누적액 ÷ 총공사예정비(합리적 추정)”가 원칙입니다. 수익·비용 인식액은 아래 산식으로 계산합니다.

익금(수익) = 계약금액 × 작업진행률 − 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액
손금(비용) = 당해 사업연도에 발생한 총비용
(법인세법 시행규칙 §34)

포인트 1 — “직전 사업연도말까지 익금산입액”
세법 산식상 반드시 차감합니다. 즉, 전기 인식의 적정성(정당하게 인식되어야 할 금액)을 전제로 당기의 익금이 계산됩니다. 실무상 전기 착오가 있다면 정당액 재산정 후 차감해야 기간손익 왜곡을 막을 수 있습니다. (근거 조문과 집행기준 취지 종합)

포인트 2 — “진행률 산정 불가 → 인도 기준”
장부 불비 등으로 총공사비 누적액/작업시간 등을 확인할 수 없으면 진행기준을 쓸 수 없습니다. 이때는 목적물 인도일(용역은 완료일) 사업연도에 손익을 인식합니다. (시행령 §69②, 시행규칙 §34④)

포함/제외 비용 가이드(요지)

항목	진행률 산정 포함?	근거·코멘트
재료비·노무비·직접 공사경비	포함	총공사비 누적액에 포함되는 기본 구성.
자재비를 시공사가 부담하지 않는 도급	미포함	자기 부담이 아니면 누적액에 넣지 않음(국세청 기본통칙).
공정과 무관한 비경상비(소송·감정·보상 등)	원칙적 제외	진행 정도를 반영하지 못하는 비용은 산정 배제 취지에 부합. 규칙 §34의 ‘완료한 정도’ 개념상 배제 논리.

팁 — 예약매출(분양)은 ‘총분양예정가액×작업진행률×분양계약률 − 전기 누적분양수익’ 방식으로 실무 Q&A가 제시됩니다(미분양 존재 시).

3) 인도·사용수익·등기와의 경합

진행기준을 쓰지 않는 경우(혹은 산정불가)는 인도/사용수익/등기가 앞섭니다. 개인소득 측면에서 사업소득 수입시기도 거래 유형별로 규정돼 있으며, 건설·용역은 완성 기준이 원칙이되 장기 건설은 진행기준을 강제합니다(소득세법 시행령 §48). 법인의 경우에도 ‘상품 외 자산 양도’는 대금청산일·등기·인도·사용수익 중 빠른 날이 귀속 기준이 됩니다.

4) 계약 해제: ‘언제’ 되돌리나?

진행기준으로 이미 인식한 분양·공사수익이 계약 해제로 확정금액과 차이가 나면, 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 반영합니다(전진법). 이는 시행령 §69③에 명문으로 규정되어 있습니다.

실무 유의사항: 2012.1.1. 이후 개시 사업연도부터의 명시 규정입니다. 과거 귀속분과의 관계에서는 후발적 경정청구 가능성 등 쟁점이 존재하므로, 해제일과 최초 귀속연도를 분리해 검토하십시오(판단 기준은 정부 해석·결정례 취지 종합).

계약 해제 타임라인 체크표

단계	체크사항	세무처리 포인트
분양/도급 체결	계약 범위·지급 조건·완성도/기성 청구 방식	진행기준 적용 가능성 사전 점검
진행 중	진행률, 분양률, 미분양 존재 여부	산식·증빙 체계화(수급인 기성, 공사원가 근거 확보)
해제 사유 발생	해제 합의·판결 등 확정시점	해약일 사업연도에 차액 반영(§69③)

5) 분쟁·소송이 있으면 귀속은?

공사대금, 손해배상 등 권리의 성숙·확정이 이슈가 될 때가 많습니다. 국세청 집행기준은 법원 판결 확정 등으로 금액이 구체화되는 경우 그 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금/손금 귀속을 원칙으로 제시합니다(예: 손해배상, 집행기준 40-71-17). 다만, 단순히 판결을 기다린다는 이유만으로 모든 수익을 지연시키는 것은 허용되지 않으며, 거래 성격상 이미 권리가 실질 확정된 경우에는 진행·인도 기준에 따라 인식해야 합니다.

6) 사례로 익히는 리스크 포인트

사례 A — 진행률 산정 불가 vs 인도 기준

사실관계: A법인은 소규모 복합시설 공사를 도급받아 10개월 내 완료 예정. 장부 기장이 미흡해 총공사비 누적액 입증이 어려움.
판단: 진행률 산정 불가 사유에 해당 → 목적물 인도일 사업연도에 손익 인식(시행령 §69②, 규칙 §34④).
실무 팁: 장부·증빙 체계를 사전에 정비해 산정 불가에 따른 일괄 인식 위험을 방지.

사례 B — 예약분 일부 해제(분양)

사실관계: B법인은 상가 분양을 진행기준으로 인식해 왔으나 일부 분양이 해제되어 환급 발생.
처리: 해제 확정일 현재, 과거 진행기준으로 인식한 금액과 확정금액 간 차액을 해약일 사업연도에 반영(§69③).
주의: 해제 전 사업연도분을 소급 소거하지 않고 전진법 처리. 후발 경정은 별도 요건 검토.

사례 C — 공사대금 분쟁(판결 확정)

사실관계: C법인의 공사대금 일부가 분쟁 중이며 금액 변동 가능.
판단: 판결 확정으로 금액이 구체화되면 그 확정일 사업연도에 반영(집행기준 40-71-17). 단, 이미 인도·완성으로 권리가 사실상 확정된 부분은 해당 시점 기준으로 인식.

7) 체크리스트: 중복과세·누락을 막는 결산 QA

계약 포맷 확인: 도급/예약매출/중간지급/기성 청구 여부 → 진행기준 적용 요건 충족?
진행률 산식 일관성: 총공사예정비 추정의 근거(설계변경 반영), 총공사비 누적액 증빙(수급인 자료 포함).
전기 인식 검증: “직전 사업연도말까지 익금산입액”의 정당성 재점검(과소·과대 시 당기 보정).
특수비용 처리: 자재비 부담 주체, 공정 무관 비용의 산정 배제 여부 점검(기본통칙).
해제·분쟁 트래킹: 해약일·판결확정일 캘린더화 → 해당 연도 반영(§69③, 집행기준).

FAKT