[부가세 100선] 14편: 무상공급·부수공급 판정 5대 쟁점 — 발코니 확장 10% 안분·공동경비 정산·수입 묘목 (2026)

주된 거래에 덤으로 얹어 준 것, 여럿이 나눠서 낸 것, 외국에서 들여와 키운 것. 이 셋은 모두 “부가가치세를 매길 거래냐”에서 갈립니다. 본 편은 한국공인회계사회 「2025 부가가치세 쟁점 실무사례 100선」의 사례 33·43·44·45를 2026년 시행 법령으로 재검증했습니다. 과세표준 안분은 12편, 국내 계약유형별 공급시기는 부동산 공급시기 편에서 다뤘으므로 본 편은 과세대상 판정과 수출 특례에 집중합니다.

한눈에 보는 5대 쟁점 매트릭스 (2026)

쟁점	근거	결론	핵심 포인트
① 국민주택 발코니 확장 무상공급	부법 §14①, 대법 2022두69056	과세	부수용역 아님, 분양가에 대가 포함
② 발코니 대가의 공급시기	부령 §28③3호, 규칙 §18	중간지급조건부	대금 약정일마다 안분
③ 수출의 중간지급·검수조건부	부령 §28⑥	선(기)적일	분할수령일·검수일 무시
④ 공동조직 인건비 정산	기재부 부가-394(2020.9.10.)	과세대상 아님	비용 배분, 세금계산서 불가
⑤ 수입 종자·화훼구근·묘목	부령 §34, 부법 §27 15호	단계별 상이	국내 재배로 국내산 전환 시 면세

1. 발코니 확장을 공짜로 줘도 부가가치세가 나온다 (사례 44)

「부가가치세법」 §12②는 대가 없이 타인에게 용역을 공급하는 것을 용역의 공급으로 보지 않는다고 정하며, 예외는 특수관계인에 대한 사업용 부동산 임대뿐입니다. 그렇다면 국민주택을 분양하며 발코니 확장을 전 세대 무상으로 해 주면 과세를 피할까요. 국세청도 법원도 아니라고 답했습니다.

먼저 발코니 확장이 국민주택 공급에 부수되는 용역인지 봐야 합니다. 부법 §14의 세 갈래 어디에도 들어가지 않습니다.

부수공급 유형	법정 요건	발코니 확장 판정
§14①1호	주된 공급 대가에 통상적으로 포함	수분양자 선택으로 결정 → 해당 없음
§14①2호	거래 관행상 통상적으로 부수 공급	구조변경 합법화 경위상 별개 거래
§14②1호	주된 사업과 관련해 우연·일시적 공급	계획된 시공이므로 해당 없음

서울고법 2022누38900(2022.11.29.)은 “확장 선택 여부에 따라 분양가가 달라지지 않는다면 분양대금에 확장 대가가 실질적으로 포함된 것”이라 판시했고, 대법원 2022두69056(2023.3.30.)이 심리불속행으로 확정했습니다. 임대 목적 일괄도급도 같습니다(기획재정부 부가-54, 2019.1.15.). 무상공급이 되려면 확장을 뺀 세대의 분양가가 실제로 더 싸야 하는데, 전 세대 일괄 무상은 그 조건을 스스로 없앤 셈입니다.

과세가 되면 면세(주택)와 과세(발코니)의 일괄 공급이라 안분이 필요한데, 명문 규정이 없어 조심-2020-인-2863의 원가비율 산식을 씁니다.

발코니 확장 공급가액 = 총분양가액 × (발코니 확장공사비 ÷ 총공사비)

다만 확장형 가구(붙박이장 등)는 다릅니다. 별도 확장계약을 맺은 수분양자에게 가구를 무상 제공하면 부법 §10⑤ 사업상 증여로 과세되지만, 그 대가를 발코니 확장용역 대가에 포함하면 재화의 공급이 아니고 매입세액도 공제됩니다(서면-2021-법령해석부가-0976). 계약서 문구 한 줄이 세부담을 가릅니다.

2. 중간지급조건부 — 국내는 약정일, 수출은 선적일 (사례 44·33)

발코니 확장 대가는 분양대금에 녹아 있으므로 계약금·중도금·잔금 약정일마다 나누어 받은 것으로 봅니다. 부령 §28③3호·시행규칙 §18의 중간지급조건부 요건은 계약금 다음 날부터 인도일까지 6개월 이상이고 그 기간 내 계약금 외 대가를 분할 수령하는 경우입니다(용역은 §29①3호·규칙 §20).

그런데 수출은 정반대입니다. 부령 §28⑥은 직수출의 공급시기를 선(기)적일로 못박아, 9개월간 분할 수령해도 공급시기는 선적일 하나입니다. 검수조건부도 국내는 검수 완료일이지만 수출은 선적일입니다.

계약형태	국내 공급시기	수출 공급시기	근거
중간지급조건부	각 부분을 받기로 한 때	선(기)적일	부령 §28③3호 ↔ §28⑥1호
검수조건부	검수가 완료되는 때	선(기)적일	부령 §28②, 서면3팀-3123
장기할부조건부	각 부분을 받기로 한 때	선(기)적일	부가 46015-163
공장인도조건(EXW)·BWT	—	선(기)적일	부령 §28⑥1호
소포우편 수출	—	소포수령증 발급일	부가 22601-45
중계무역·위탁판매 수출	—	공급가액 확정일	부령 §28⑥2호
외국인도수출·위탁가공무역	—	외국에서 인도되는 때	부령 §28⑥3호

2025년 1월 계약금을 받고 10월 8일 선적한 기계는 10월 8일 한 번에 영세율 세금계산서를 발급하며, 중도금 때 끊으면 공급시기 오류입니다. 영세율 첨부서류·내국신용장 쟁점은 3편과 13편을 함께 보시기 바랍니다.

3. 공동조직 인건비를 정산받으면 세금계산서를 끊어야 하나 (사례 43)

공동도급에서 대표사가 공동조직 인건비를 먼저 내고 분담비율대로 사후정산받는 구조는 흔합니다. 이 정산액은 비용의 배분일 뿐 용역의 공급이 아니어서 과세대상이 아닙니다(기획재정부 부가가치세제과-394, 2020.9.10.). 다만 갈림길이 있습니다.

구분	대표사의 세금계산서 발급	근거
공동경비를 세금계산서로 수취	수취 범위 내 구성원에게 발급 가능	부집 32-69-1①
세금계산서 미수취 인건비 등	발급 불가 — 과세대상 아님	기재부 부가-394
대표사 자체 인력의 노무용역	자기지분 초과분은 발급 의무	사전-2019-법령해석부가-0601

인건비 900만원을 부담하고 4/9만 자기 몫으로 남긴 뒤 300만원·200만원을 청구하면 과세대상이 아니지만, 대표사 소속 인력이 실제 노무를 제공했다면 그 초과분은 용역의 대가입니다.

법인세 쪽 리스크가 더 큽니다. 법령 §48 배분기준을 넘겨 과다 부담하면 초과분은 손금불산입, 그 부가가치세는 매입세액 불공제입니다. 2025.2.28. 개정 내용은 다음과 같습니다.

구분	2026년 적용 배분기준
출자 공동사업	출자총액 대비 출자비율
비출자·특수관계	직전·해당 사업연도 매출액 총액 또는 총자산가액 총액 중 선택 → 5개 사업연도 연속 적용
직전 사업연도 매출액이 없으면	해당 연도 매출액·총자산가액 중 선택(§48② 신설)
특례(재정경제부령)	공동행사비=참석인원, 공동구매비=구매금액, 자산 공동경비=소유지분·사용횟수, 공동연구개발비=해당 사업부문 매출액
비출자·비특수관계	약정 분담비율(없으면 위 기준 준용)

4. 수입한 종자와 묘목, 심어서 키우면 면세가 된다 (사례 45)

미가공식료품은 국내산·외국산을 가리지 않고 면세지만(부령 §34), 식용이 아닌 농산물은 우리나라에서 생산된 것만 면세입니다(부법 §26①1호). 화훼구근과 나무묘목이 여기서 갈립니다.

품목	수입 시	국내판매 시	판정 근거
채소종자(관세율표 1209호)를 그대로 판매	면세	면세	미가공식료품(부령 §34)
화훼구근을 그대로 판매	면세	과세	비식용 외국산(수입만 관세 무세)
화훼구근을 국내 재배해 꽃으로 판매	면세	면세	국내산으로 전환
나무묘목을 가식 후 판매	과세	과세	가식은 재배가 아님
나무묘목을 국내 재배해 성목 판매	과세	면세	부가1265-1854, 부가46015-2328

화훼구근의 수입 면세는 미가공식료품이어서가 아니라 관세 기본세율이 무세이기 때문입니다(부법 §27 15호, 부령 §56 22호, 시행규칙 별표 3). 그래서 수입은 면세인데 국내판매는 과세인 어긋난 결과가 나옵니다. 판별선은 하나입니다 — “보관했는가, 키웠는가.”

5. 실전 시뮬레이션 — 국민주택 100채 발코니 무상공급

총분양수입 400억원, 총도급공사비 250억원(발코니 확장 25억원 포함), 확장은 전 세대 무상. 안분비율은 25억 ÷ 250억 = 10%이며 대금 약정일마다 과세됩니다.

구분	계약금	1~4차 중도금	잔금	합계
분양대금	40억	각 80억(계 320억)	40억	400억
안분비율	10%	10%	10%	—
발코니 공급가액	4억	각 8억(계 32억)	4억	40억
매출세액	4천만원	3.2억원	4천만원	4억원

전액 면세로 신고했다가 경정되면 매출세액 4억원에 미발급가산세 2%(8천만원), 과소신고 10%(4천만원), 납부지연(일 0.022%, 2년이면 약 6,424만원)이 얹혀 총 5.8억원 안팎이 됩니다. 분양가를 달리 책정했다면 없었을 논란입니다.

절세·리스크 관리 6단계 체크리스트

1. 분양 설계 단계에서 확장 선택 세대와 미선택 세대의 분양가를 실제로 달리 책정한다.
2. 도급계약서에 발코니 확장공사비를 별도 명기해 원가비율 안분의 분자를 문서로 확정한다.
3. 확장형 가구는 확장용역 대가에 포함해 공급하고 계약서에 그 취지를 남긴다.
4. 수출계약은 중간지급·검수조건부라도 세금계산서를 선적일 하나로 발급한다.
5. 공동수급체 정산은 세금계산서 수취분과 인건비를 분리 집계하고 자체 인력 투입분은 별도 관리한다.
6. 공동경비 배분기준은 선택 후 5개 사업연도 연속 적용되므로 첫 선택 전에 5년 추정치를 비교한다.

FAQ

발코니 확장을 전 세대에 무상으로 해 주면 부가가치세가 면제되나요?

아닙니다. 전 세대 일괄 무상공급은 분양가에 확장 대가가 실질적으로 포함된 것으로 보아 과세됩니다. 서울고등법원 2022누38900과 대법원 2022두69056(2023.3.30. 심리불속행)이 과세를 인정했습니다. 확장을 선택하지 않은 세대의 분양가가 실제로 더 낮아야 무상공급입니다.

발코니 확장 공급가액은 어떻게 계산하나요?

총분양가액에 총공사비 대비 발코니 확장공사비 비율을 곱합니다(조심-2020-인-2863). 공급시기는 중간지급조건부 기준을 적용해 계약금·중도금·잔금의 각 약정일마다 안분액을 인식합니다(부령 §28③3호).

중간지급조건부로 수출하면 중도금을 받을 때마다 세금계산서를 발급하나요?

아닙니다. 부령 §28⑥에 따라 수출재화의 공급시기는 선(기)적일 하나입니다. 검수조건부 수출도 선적일이며, 국내공급의 분할수령일·검수완료일 기준은 적용되지 않습니다.

공동수급체 대표사가 인건비를 정산받으면 세금계산서를 발급해야 하나요?

세금계산서를 수취하지 않은 인건비의 단순 정산은 비용의 배분이라 과세대상이 아니며 발급할 수 없습니다(기획재정부 부가가치세제과-394). 다만 대표사 자체 인력이 노무용역을 제공했다면 자기지분 초과분은 용역의 대가로 보아 발급해야 합니다.

수입한 나무묘목을 국내에서 키워 팔면 부가가치세가 면세되나요?

네. 수입 시에는 비식용 외국산이라 과세되지만, 국내에서 성목으로 재배하면 국내산으로 전환되어 판매 시 면세됩니다(부가1265-1854, 1982.7.9.). 보관 목적 가식은 재배가 아니어서 계속 과세됩니다.

※ 2026년 8월 31일 현재 시행 중인 부가가치세법(법률 제21065호), 같은 법 시행령(대통령령 제36133호), 시행규칙(재정경제부령 제9호, 2026.3.20.), 법인세법 시행령(대통령령 제36130호) 기준입니다. 개별 사안은 관할 세무서의 확인을 받으시기 바랍니다.